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甘くはない不動産投資の世界 その現状と対策とは?

  • 投稿日:2015年1月12日

今回も、投資の隣町の「不動産投資」に、おじゃまします。

多くの建設・不動産会社や一部の投資教育スクールはしきりに「不動産投資はいいぞ」と主張していますが、私はそうは思いません。下手したら当面は、「ドル高ユーロ安を前提としたFX取引」の方が、投資先としては有利かもしれません。本ブログは、モデルになったベテランの大物不動産投資家の方もいますので、実は内容面では核心に迫るものがあると思います。

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まずは、ウォーミングアップからです。

利回りの簡単な計算方法「72の法則」とは?

72の法則」とは、72を年利で割ると、複利運用で元本が2倍になるまでの期間がだいたい分かるというものです。20世紀末の日本のバブル期の8%なら10年弱ですが、近年の定期預金の金利は0.1%以下でしたから、何と1000年近くもかかります。日銀が実に大規模に日本国債を買いまくっていることもあり、日本国債の金利を中心に国内金利は低下傾向で、余裕でインフレと増税に負けています。「投資は怖い」と言う人もいますが、「投資もできない人の人生はもっと怖い」のです。もちろん、有利な投資が出来れば更に幸せですが。

 少し状況をご存知の方は、「2015年は投資には難しい年では?」とお考えになるかも知れませんし、実はその疑問はそれほど外れてはいません。しかし、仮に株式投資があまりうま味が無くても、例えば為替相場は日々上下を繰り返しているので、流れが読めて適切な売買が出来れば、どの年でも利益を得られるチャンスは、充分にあります。現在、FXの世界で旬の話題は、「ドル高ユーロ安がどれ位まで進みそうか?」ですが、ゴールドマン・サックスなどでは衝撃的な内容の発表をしています。

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ここからが、本論です。

不動産投資を始めたきっかけが、ロバート・キヨサキ氏の「金持ち父さん 貧乏父さん」という本の影響という個人投資家は、結構いるようです。「10年やってようやく全体像が見えてきたかな」というベテランの方も、意外といます。不動産の場合、毎月入ってくる家賃と、2年や5年という単位で出ていく修繕費に、時間差があります。そこが株の配当とは違うところで、ある程度時間をかけないとなかなかお金の動きと利益の全体像が、分かりません。

 リーマン・ショックの様なことが起きても家賃が急に途絶えることはないので、収支は金融商品よりも安定しています。その反面、物件価格自体の動きもゆるやかで、好景気になっても株価の様に急には上がりません。そういう意味では、金融商品と不動産を両方とも持っていると景気の変動に強いかもしれません。ただし過去数年間の首都圏のマンションなどは値上がりが急過ぎて、むしろ築浅の中古マンションの方が人気急上昇中で、「2015年は首都圏では新築マンションよりも中古マンションの方がたくさん売れるのでは?」との予想まで、出始めています。

不動産投資の魅力は、同じ物件でも自分の腕次第で収益が大きく変わるところです。お金の使い方でいえば、家賃を上げるために設備投資をするのか、空室を作らないように入居者募集費用を多くかけるのか、そしてその両方が上手くいくのかどうかで、結果はかなり違ってきます。ローンの返し方にしても、2棟買って両方の家賃収入で片方のローンを一気に返し、そうしたら次の1棟を買うという人もいます。変動金利と固定金利のローンの組み合わせ方も意外と多様ですし、結婚されている方は、ご自分だけローンを組むのか、それとも配偶者などの親族の方にもローンを組んでもらうかでも、状況は違ってきます。住宅ローン一つとっても、工夫次第で実はかなりいろいろな方法があるのです。

 

「自分の採算ライン」をご存知ですか?

ベテランの不動産投資家が物件選びで一番重視するのは、駅が近いとか設備が新しいということではありません。家賃収入でローンが返せなくなるという最悪の事態が起こったときに、対処できるかどうかという点です。物件を売れば返せるのか、それで足りないならいくら補填が必要か、購入を決める前に綿密にシミュレーション(試算)をします。不足分が補填できる金額を超えていれば、いくら良い物件でも買いません。

この様に不動産投資は、これだと思った物件を、自分なりの採算ラインで買えるかどうかに尽きると思います。悩ましいのは、金融機関がお金を貸してくれる時にはみなが高値でも買おうとするので安くて良い物件が残らず、逆になかなかお金を貸してもらえない時には良い物件があってもローンが組めずなかなか買えないという事です。余裕資金の大切さが、分かります。

最終的な投資の成否は、売ってしまうか、家賃収入でローンを返し終わるまで分かりません。いくら家賃収入が良くても、売るときに損が出たら実は失敗です。この辺りは意外と、株式や投資信託(投信)などにも、似ています。

 不動産は長く持っていると古くなっていきます。10年、20年たてば大規模な修繕が必要です。費用をかけて持ち続けるか、もう少し新しい物件に買い替えるか、市況を見ながら決断しないといけません。数年前まで、日本の不動産投資は家賃収入を中心に考えるのが鉄則でしたが、市況が良くなってかなり状況が変わりました。価格が低いときに買った人は利益を確定するために売りに動いていますし、将来の売買益を狙っていま買う人も大勢います。

方法は本当に人それぞれです。新築か中古か、都心か地方か、1部屋単位か1棟か……。ボロボロの物件を格安で買って徹底的に手を入れる人や、土地から買って自分で建ててしまう人もいます。ちょっと調べたくらいだと何をしたらいいか混乱するかも知れないので、何が自分に合っているのか、見極める必要があります。また、災害の被害に遭いにくい街や、子育て環境や医療・介護施設が充実した場所などは、今後はより人気の場所となりそうなので、本当はそういった場所を調べる方が、先かもしれません。あなたはご自宅から1時間以内のところでそういった街を、何か所ご存知でしょうか? これも、不動産投資の奥深さと、難しさです。

時間・労力・お金のバランス考える

そのためには、時間・労力・お金のどれだけかけられるのかを、よく考えることです。時間や労力をたっぷりかけられるなら、「ボロ物件」で高利回りを実現するのも選択肢です。それは無理だけどお金はある程度出せるという人は、収益が落ちても管理会社さんに委託した方がいいでしょう。中には「サラリーマン大家」なのにボロ物件投資で成功している人もいますが、相当な気合と体力、好きな気持ちと自由時間がないと、難しいと思います。

投資は資産だけではなく自分も成長させてくれる貴重な体験?

計算だけで終わらず、いままで無関係だった大勢の人が絡んで、予想外のいろいろなことが起こるのも、不動産の特徴です。入居者さんからのクレームや、設備が壊れた、カギをなくしたという問い合わせは、日常茶飯事です。窓口は管理会社さんにお任せししても、どう対応するかは自分でそのつど決めないといけません。これは結構時間を取られます。

空室を作らないこつも、決め手は人だと思います。設備をきれいにするだけでなく、仲介業者さんがある程度裁量を持って動けるようにする事で、上手くいくこともあります。信頼している業者さんに「1000円や2000円の家賃交渉ならその場で決めていいですよ」と伝えている投資家もいます。

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「サブリース」は本当に使えるか?

相続税対策などで賃貸住宅を営む個人の間で「サブリース」の活用が増えています。建てたアパート物件などを、専門会社に一括して借り上げて管理してもらい、毎月一定の家賃収入を得る仕組みです。しかし安易に契約すると、長期的な家賃相場の動向などによって収支がマイナスに転じかねないのです。サブリース契約の仕組みとリスクの要点を、確認しましょう。

サブリースは、家主が各部屋を個々の入居者に直接貸すのではなく、アパートなどの物件を丸ごと不動産管理会社に賃貸します。管理会社は入居者を募って転貸。集めた家賃収入を基に毎月決まった額を家主に支払います。家主は面倒な管理業務をせず、空室リスクを気にせず定期収入を得る利点があるとされています。

しかし、サブリース契約では、長期の収入を保証されている訳ではない点に、注意が必要です。通常の契約では家賃の水準を2年ごとに見直すためです。旭化成ホームズでは「7年目から2年ごとに家賃が1~2%下がると想定して収支を試算することが多い」(マーケティング室)との事です。

家賃相場が想定よりも大きく下がれば、その分、家主の手取りも削られます。家賃の見直し交渉で折り合えなければ、サブリース会社から契約を解除されることもあり得ます。さらに建物の清掃やエレベーターの保守管理、室内や共用部の修繕などは家主の負担で、別途、費用がかかります。

日本賃貸住宅管理協会(東京・中央)の宮代哲一・常務理事は「人口が減り、空き家も増える中で賃貸経営はとても厳しい」と指摘しています。住宅業界でも「駅から徒歩15分以上になると、かなりリスクが大きい」(旭化成ホームズ)との見方もあります。これでも本当に、不動産投資をしたいでしょうか?少なくても場所・業者・物件・ローンの選択は、充分過ぎるほど慎重にすべきだと、私は思います。

 この様に不動産投資の世界は課題も多く、疑問点だらけです。ご興味ある方に対して私は、以下のアドバイスをします。「セミナーなどで一方的に説明や営業だけして質問を受け付けないような所は、相手にしないでください」。実はこれは某大手投資教育スクールで2年ほど前に私が体験した事でもあるのですが。AOIAは少なくても、そうした体質の組織ではない事を、私は知っています。

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為替相場にご興味ある方は、お手軽なこちらのイベントをどうぞ。

『為替ゼミナール 【毎週金曜日に開催される FXの勉強会】」

日時:2015年01月16日(金) 19:00~20:30

場所:東京都港区虎ノ門

費用:FXトレード実践講座受講生:無料/一般の方:500円(会場代&ドリンク代)

詳しくは、こちらをどうぞ。

https://argo-navi.net/mielca_aoia/PublicSeminar.aspx?gId=1&sId=1&eId=1467

AOIAフェローのDataと小勝負からでした。今回は、以上になります。

【※】当ブログ記事は、AOIA株式会社のスタッフが個人的予測に基づき作成した資料であり、金融商品取引法に基づく開示資料ではありません。当資料は、飽く迄もAOIA株式会社のスタッフが個人的予測に基づき作成した資料であり、その正確性・完全性を保証するものではありません。当資料中に記載している内容、数値、図表、意見等は資料作成時点のものであり、今後予告なく変更することがあります。当資料中のいかなる内容も将来の投資収益を示唆ないし保証するものではありません。当資料をもとにお客様が金融商品取引行為を行われた場合、金利、通貨の価値、金融商品市場における相場その他の指標に係る変動を直接の原因として生じる利益あるいは損失は、すべてお客様に帰属します。


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