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2014年8月29日(金) 中国不動産の最新事情が分かる5つのポイント

  • 投稿日:2014年8月29日

こんにちは。AOIAフェローのDataと小勝負です。
今回は、皆さんも気になっている「中国不動産の最新事情が分かる5つのポイント」について、ご一緒に考えてみましょう。実はこれは、中国の経済や財政などへの影響が意外と大きい、重要なテーマなのです。

中国の不動産デベロッパーは上半期に、売上減・利益減・借入金の条件悪化などの厳しい環境に見舞われた。この数週間に発表された数社の決算から分かった5つのポイントを挙げてみたい。

 

1. 市場低迷による影響は場所によりけり
同業他社より好立地のプロジェクトを手がけるデベロッパー(開発業者)は、住宅市場の低迷による影響を軽減できた。いわゆる「1級都市」や「2級都市」と呼ばれる、北京市、上海市、広州市などの富裕層も多い大都市や地方の中核都市では住宅の需要が比較的強いため、こうした都市でより多くのプロジェクトを手がけるデベロッパーは市場低迷の影響をまともに受けずに済んだ。しかし、比較的小さな都市で事業を展開し、ますます悪化する供給過多に苦しんでいる中国海外宏洋集団のようなデベロッパーは、急激に業績が悪化している。株価は正直だ。

 

2. デベロッパーの利益率は縮小傾向に
今年の中国の住宅市場では値引きが当たり前になり、デベロッパーの利益率をは急減している。購入者は安くしなければなかなか買わないようになり、また共産党員の腐敗防止運動もあり、格安な高級物件を買った多くの富裕層が密かに良質な中古物件を投げ売りしている。しかも土地の価格は依然として高いため、新築物件を手掛けるデベロッパーの利ざやは縮小傾向が続くと、アナリストはみている。

 

3. 在庫は依然として過剰
住宅物件の売上高で実は世界最大の万科企業を含む多くのデベロッパーは、引き続き在庫の消化を進める方針だ。これは更なる値下げを意味する。万科は最近、アリババのネットオークションサイト「淘宝網(タオバオ)」と共同で行った販促キャンペーンで、最大200万元(約3400万円)も値引きした。
中国人にとって不動産は、保有さえしていれば放っておいても経済成長と地域の都市化で値上がりを続け「第二の金」の様な資産形成の重要な手段だっただけに、消費や投資への影響も、無視できないものになりつつある。近頃は、私が注目している自動車販売台数の伸び率も、減速傾向だ。
この結果もあり中国人は、金も安くなければ買わなくなっている。金相場悪化の一因は、実は中国不動産市況の悪化ともいえそうだ。金と不動産の共通点は「放っておいても勝手に増えてくれるお金ではなかった」といったところだろう。

 

4. 増え続ける負債
デベロッパーは資金の確保が厳しくなるのに伴い、借入額を増やしつつある。龍湖地産の6月末の負債資本比率は、昨年末の58%から66%に上昇した。合生創展集団は昨年末の59%から69%へ上昇したという。負債として計上されない「永久債」を通して資金を手当てするデベロッパーの”技”を警告するアナリストまでもがいる。また、銀行よりも金利の高い信託会社からの借り入れを再開し、コストの負担増に直面しているデベロッパーもある。それでなくても中国の企業の格付けは日米欧と比べて大甘なため、今後の景気や株価への悪影響を、私はやや懸念し始めている。

 

5. 土地の購入を控える業者
不動産調査会社の中国房地産指数系統によると、300都市を対象に調べた土地の販売高は、2014年7月には前年同月比で44%も減った。需要の冷え込みを受けて、デベロッパーが土地の所有を増やすことに二の足を踏んでいるためだ。野村証券のアナリストは「土地の競売がうまくいかないケースが増えるとみている。このため、向こう数カ月間は土地の販売が大幅に落ち込むだろう」と述べた。
 実は中国の土地の売買は所有権ではなくて利用権の売買なのだが、地方政府が時には無理やり多様な方法を駆使して農民たちを追いだして、都市近郊に広大な更地を創り出しては利用権を売却し、それによる収入は、地方政府の収入の3割前後は当たり前だったのだ。財政難に陥りつつある地方政府は景気対策も控えめとなり、結局年間の経済成長率は目標の7.5%の達成が関の山。今後は人口と労働力の減少も進み、賃上げとともにコスト競争力が低下する国内の巨大な労働集約型産業も停滞する事だろう。私も含めて、「今後の中国の経済成長率は7%台を達成できれば儲け物」と思っている投資家は、決して少なくは無い。世界規模で資源や原油の価格が低迷するはずである。しかしこれで潤う産業や企業があるのも、また事実だ。

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今回は、以上になります。

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