人生を豊かにする経済とお金の学校 グローバル資産形成学院

2014年8月25日(月) このままでは日本の空き家率は○割まで上昇?

  • 投稿日:2014年8月25日

こんにちは。AOIAフェローのDataと小勝負です。

今回は、衝撃的なお話をします。

 

日本の空き家率40%――。このままでは「お隣は空き家だらけ」という時代がやって来ます。現在、年間90万~100万戸程度で推移している新築住宅着工のペースを、60万戸程度に落としたとしても、このままでは2040年には36%もの住宅が空き家となります。

 

「空き家の増加が止まらない」という現象は、とっくに時代遅れで機能不全な社会構造の改革がなかなか行われない日本の、象徴ともいえる存在です。空き家の増大が意味するものは、従来型の思考や行動様式の継続に他ならないからです。

 

リーマン・ショックや東日本大震災などの影響で低迷していた日本の新設住宅着工戸数は、自民党への政権交代、アベノミクスといった政策で息を吹き返し、13年まで4年連続で増加しました。

その結果、新築住宅を造れば造っただけ、空き家は増大し続けています。今でも14%近い住宅が、空き家です。空き家がこれほど増えてしまった一因は、取り壊して更地に戻すよりも、税金が安く済むからです。

 

こうして日々増産される空き家に対処するため、税金を投入して解体を促すなどの政策をとらざるをえない自治体が、都市郊外はもちろん、東京23区内でも出始めています。

 

我が国の人口はピークが終わり、現在の人口構成を前提とする限り、これからも数10年間にわたり、減少します。同時に足腰が弱い高齢者も激増し、「2階建てや3階建ての家は、出来れば住みたくない」という人が増えて行きます。現在でも、自宅だった戸建て住宅を売却し、各種集合住宅に引っ越す高齢者は、いくらでもいます。経済は成長から停滞気味の成熟へ。それに合わせて社会構造や暮らし方を変える必要があるのは、本当は誰もが分かっているはずのことです。

 

それでも新築工事は止まりません。政府は住宅着工を景気対策として長年にわたり重用し、手厚い税制優遇を設けたり、給付金を配布するなどして、新築住宅の着工を促しています。そうしないと、肥大化し過ぎた国内の住宅産業が、更に急激に縮小し、雇用・産業・技術が失われていくからです。

こうした状況下で、住友林業が米国などで事業を急拡大中で、今後の展開に注目しています。

 

その結果として空き家が増大、放置された建物が破損、敷地内の樹木や雑草が生い茂り隣地に迷惑がかかる、周辺の景観に支障が出る、不審者が侵入するなど、街の治安が悪化する事例が頻発しています。住宅建設による経済波及効果は建設費用の2倍近くあるとされていますが、空き家増大によるマイナス面も考えれば、そうとも言い切れないようです。

 

普通に考えても、無人の空き家は犯罪者の隠れ家になり易く、放火されやすく、場合によっては害虫の天国になりかねません。特に今後の地球温暖化進行の可能性を考えると、実は蚊の大量発生による熱帯伝染病の国内での急拡大の可能性が、個人的には気がかりです。

 

それでもなぜこうした「空き家量産政策」がとられるのでしょうか?

住宅市場の問題はこのことだけにとどまりません。日本の住宅寿命は30年程度と、他の先進国に比べて異常に短いことは、何度も統計資料で発表され続けています。新築を買って入居した途端に評価額が数百万円も下がり、25年程度でゼロ評価としているためです。さらに、少子高齢化もあり、今後の日本の住宅地の価格が今後20年で平均、年率およそ2%ずつ下落していくと予想されています。

この辺りを充分に考慮して限られた人気物件を買わないと、結局は「損と苦労を自腹で買う」だけで終わりそうです。

 

この一因は、多くの日本人の「不動産保有志向」がありますが、それなら株価と似た値動きをする日米のREIT(不動産投資信託)や、それに投資する投資信託(投信)・上場投資信託(ETF)辺りを割安価格で小口で分散投資した方が、少なくても大損するリスクはかなり減り、為替も含めた売買のタイミングによっては、4%弱の日米のREITの現在の分配金利回りを大幅に超える利潤率を確保する事も、決して夢ではありません。何しろREITとは、「価格が半額にも2倍にもなる入居者付きの建物の様な金融商品」なのですから。

 

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なお、私が執筆したメルマガ「AOIA先読み通信」では、日本のREIT(J-REIT)の特集号と、米REIT(投信)の特集号があります。どちらも豊富なデータやグラフなどが登場し、それぞれの金融商品の魅力と課題、値動きの目安などが分かります。

ご興味ある方は、弊社AOIAのイベントのどれか一つにご参加いただきますと、応相談ですが、1部贈呈できると思います。

 

例えばこちらのイベントがそうです。

『人生を豊かにする経済とお金の学校 AOIAアカデミー【無料ガイダンス】』

日時:2014年08月28日(木) 20:00 ~ 21:30

場所:東京都港区虎ノ門

詳しくはこちらをどうぞ。

http://argo-navi.net/mielca_aoia/PublicSeminar.aspx?gId=1&sId=1&eId=1253

 

今回は、以上になります。

 

【※】当ブログ記事は、AOIA株式会社のスタッフが個人的予測に基づき作成した資料であり、金融商品取引法に基づく開示資料ではありません。当資料は、飽く迄もAOIA株式会社のスタッフが個人的予測に基づき作成した資料であり、その正確性・完全性を保証するものではありません。当資料中に記載している内容、数値、図表、意見等は資料作成時点のものであり、今後予告なく変更することがあります。当資料中のいかなる内容も将来の投資収益を示唆ないし保証するものではありません。当資料をもとにお客様が金融商品取引行為を行われた場合、金利、通貨の価値、金融商品市場における相場その他の指標に係る変動を直接の原因として生じる利益あるいは損失は、すべてお客様に帰属します。


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