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2014年6月6日(金)意外と有望な米REIT(投信)の魅力と課題について

  • 投稿日:2014年6月6日

こんにちは、AOIAフェローのDataと小勝負です。

今回は、あなたも気になっている「意外と有望な米REIT(投信)の魅力と課題」について、ご一緒に確認してみましょう。

実はこれ、ドル高円安による為替メリットに終わりそうにはない、魅力があるのです。

そして私が買っている投信の一つは、米REIT特化型なのです♪

本ブログは、今週公開予定のAOIA会員向けニュースレター「週刊先読みダイジェスト第38号」の一部を、再編集したものです。

2014年6月6日(金) 「読めば明日の力になる 個人投資家の世界の経済・金融研究日記」

「予想外の好調ぶりだ・・・!!」。

米証券キャンター・フィッツジェラルドのデビッド・トティ氏は驚きを隠さない。

米REIT相場の動向を映す代表的な指標「FTSE・NAREIT・全REIT指数」は年初から5月29日までに、13%も上昇した。

多くの機関投資家が運用の目安とするS&P500種株価指数の上昇率(4%)を大幅に上回った。

まさかの快進撃が続いっている。

REITが人気なのは、米国の長期金利が低い水準にとどまるとの観測が広がっているためだ。

低金利が続けば、REITの配当利回りの高さが魅力的に映る。

低金利が続くとはいえ、米景気の回復基調が崩れたわけではない。

このため、REITの収益が落ち込む懸念もない。

緩やかな景気回復と低金利が同時並行する現在は、REITには最適な投資環境といえる。

雇用や企業活動が改善するにつれてオフィスや物流施設への需要が持ち直し、商業用不動産の市況は回復基調にある。

住宅販売が伸び悩んだ代わりに、アパートなど賃貸物件の需要も増えている。

不動産物件は「空室率低下・賃料上昇」の傾向が続いている。

まさに、絶頂期といっても、良さそうだ。

もちろん、これほどおいしい話の裏には、それなりのリスクもある。

AOIAはそれなりに堅実で常識的な投資教育スクールなので、私はむしろ積極的にお話します。

昨年の米REIT相場は5月下旬の「バーナンキ・ショック」を境に下げ基調に転じた。

米量的緩和の縮小を示唆したバーナンキ米連邦準備理事会(FRB)議長(当時)の発言を受け、米長期金利が上昇したためだ。

REITは収益率を高めるために借入金に依存しやすい。

金利上昇で債務の返済負担が膨らめば収益を圧迫するとの見方から売りが広がった。

年前半に好調だったREIT相場が年後半に崩れた2013年のパターンに今年も陥るのかどうか、投資家は神経をとがらせる。

米長期金利は足元で低水準に落ち着いており、今のところ波乱要因はない。

だがFRBは着々と金融緩和の出口に向かっており、先行きの金利動向に対する警戒感は根強く残る。

REITの年初来の総収益率を不動産の種類別にみると、投資家が将来の金利上昇を意識しながら投資先の選別を進めている様子がうかがえる。

首位は集合住宅の20%。次いで高齢者向け住宅などヘルスケア施設の18%、貸倉庫の16%と続いた。これらは入居者の賃借期間が比較的短く、利払い負担などの費用増を契約更新時に賃料に転嫁しやすい利点がある。

REITの先行きについて、市場関係者の間では「景気回復に伴う緩やかな金利上昇なら市場の混乱は小さい」(トティ氏)との声が多い。

当分は安定した投資先といえそうだ。

当面は少額で投資し、割安になったり円安ドル高傾向が明確になれば、追加購入も検討すべきだろう。

文字通り「小さく産んで、時間をかけてじっくりと育てる」投資戦略が、向いていそうだ。

いずれ下げ相場は来るが、その後にどれほど良質なものをまとめて安く仕入れられるかが、長期的な成績を大きく左右しそうだ。

なぜならREITとは、「安定的・継続的な家賃収入があり、価格が倍にも半分にもなる中古の住宅やビルの様なもの」だからだ。

基本的には安くなれば買うものなのだ。

これは、J-REIT《日本版REIT(不動産投資信託)》も同じだ。

ここで、耳寄りなお話があります。

一昨年の秋に私が出席し、レポート代わりのメルマガを書き、「J-REITはそう悪くはないので真面目に検討しても良いのでは?」と書いた「アイビー総研のJ-REITセミナー」ですが、今月21日にまた出席し、早ければ来月にも私がメルマガを書くことになりました。

昨年前半のJ-REIT躍進の可能性をあらかじめ予測したような話もあった注目のイベントです。

直接弊社代表から現在の投資環境とAOIAについて無料で聞きたい方は、こちらをどうぞ。

言うまでもありませんが、私とはレベルがまるで違う話が出来ます。

『人生を豊かにする経済とお金の学校 AOIAアカデミー【無料ガイダンス】』

2014年06月14日(土) 10:30 ~ 12:00

場所:東京都港区虎ノ門

詳しくはこちら。http://argo-navi.net/mielca_aoia/PublicSeminar.aspx?gId=1&sId=1&eId=1113

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今回は、以上になります。

【※】当ブログ記事は、AOIA株式会社のスタッフが個人的予測に基づき作成した資料であり、金融商品取引法に基づく開示資料ではありません。当資料は、飽く迄もAOIA株式会社のスタッフが個人的予測に基づき作成した資料であり、その正確性・完全性を保証するものではありません。当資料中に記載している内容、数値、図表、意見等は資料作成時点のものであり、今後予告なく変更することがあります。当資料中のいかなる内容も将来の投資収益を示唆ないし保証するものではありません。当資料をもとにお客様が金融商品取引行為を行われた場合、金利、通貨の価値、金融商品市場における相場その他の指標に係る変動を直接の原因として生じる利益あるいは損失は、すべてお客様に帰属します。


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