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2014年4月4日(金) 日本の地価と建設株が上がりにくい、本当の理由とは?

  • 投稿日:2014年4月4日

こんにちは、AOIAフェローのDataと小勝負です。

今回は、皆さんも気になっている不動産について、ご一緒に考えてみましょう。

実は私は、投資と同じくらい、不動産の話が好きです。

その結果、ちょっと変わった投資の話もできます。

2014年4月4日(金) 「読めば明日の力になる 個人投資家の世界の経済・金融研究日記」

3月18日に公表された公示地価発表は、日経新聞などでは例によって別冊まで刷った、一大イベントでしたね(刷ったもんだ?)。幸い、深大寺の近くの自宅周辺も、じわりと地価が上がり始めて、思わずにやりでした。

アベノミクス効果や金融緩和(低金利のマネー大供給)を受けて上昇地点数が大幅に増加。

下落率は縮小傾向で、全国的に地価回復感が広がっている。

バブル崩壊以降、実に22年ぶりに上昇に転じた地点も多い。

地方圏は依然8割が下落

特に東京・大阪・名古屋の三大都市圏では約半数が上昇、住宅地は前年比プラス0.5%、商業地が同1.6%と、6年ぶりに上昇に転じました。

一方、地方圏は依然として8割弱の地点で下落を続けている。

東北では、震災と原発事故に伴う移転需要などから、福島県の住宅地が19年ぶりに反転上昇。上昇率の全国トップは3年連続で宮城県石巻市須江しらさぎ台(15.1%)。上位10地点のうち上位8位までを石巻市、福島県いわき市、仙台市が占め、残り2地点は東京五輪開催決定で沸く東京都中央区だった。「安全な場所こそが価値が高い」という、一つの基本ルールが、再度明らかになりました。

公示地価は、あくまで1月1日時点のものであるということに注意したい。

では今後の市況はどのようなことが予想されるだろうか。

消費増税の影響は、実はそれほどでもない?

まずは気になる、4月からの消費増税の影響だ。前回(1997年)増税時に住宅着工が大きく落ち込んだ反省を踏まえ、今回は「住宅ローン控除」の倍増や、「住まい給付金」などの対策が用意されており、それほど落ち込まないだろうというのが、業界内の一般的な見方だ。実際に試算すると、多くのケースで、増税前後における損得の差は少なく、逆に増税後の方が有利であるケースすら想定できる。

しかしこれは、比較的企業数が少ないマンション業界の話だ。企業数が過剰で過当競争気味の戸建て・注文住宅の方は、しっかりと注文が減っている。過剰サービスで「消費増税前特需」を勝手に作って、いま苦しんでいる。

しかも、現在の住宅市場は低金利に支えられている要素が強く、金利が上昇したり、昨年央のように金利の乱高下が起きたりすれば、やはり需要を冷やす要因となる。余分な金利を払いたくないのは、誰も同じだからだ。

建設コストは大幅上昇・・・・

実は最も懸念されるのが「資材価格・人件費の高騰」だ。たとえば都内などでファミリータイプのマンションを建設する場合、数年前なら1戸あたり1500万円台だったものが、現在では2200万円超あたりまで大幅に上昇しており、さらなる先高観もあるほどだ。

建物の価格が上乗せされた分を購入者が許容してくれれば問題ないが、そうでない場合は地価にはおのずと下落圧力が働く。無理して買っても、あとで不良在庫になるだけだ。

たとえば3000万円の物件について建物価格が700万円上昇しても、3300万円までの価格転嫁しか許容されない場合、差し引き400万円分は土地代金を下げなければならないから、分譲用地の仕入れ値は大きく下がることになる。

その結果、日本の地価は外国人投資家が期待するほどには上がらず、J-REITからも資金を引き揚げ始め、価格は弱含みになりつつある。急いで買うほどの物では、ないだろう。

住宅市場においてこの影響は、特に郊外住宅地に現れそうだ。地価の高い都心部などでは、総額のうち土地の割合が高いためその影響は限られ、購入(希望)者の経済力が平均値とは相当違うのでそれほど心配はなさそうだが、購入(希望)者の経済力が比較的限られた割安価格の土地ほど、影響が大きくなる。

例えば東京都心から30キロ圏内で3500万円の新築を分譲する場合、その内訳はざっくり、土地1300万円、建物2200万円くらいだ。地価にとって大きな下落圧力となろう。賃金上昇を伴う景気回復場面が訪れなければ厳しい。

いっそのこと、埼玉県や千葉県の戸建て住宅を探してみては?

ところで皆さんは、首都圏の新築住宅の平均価格を、ご存知ですか?

「4000万円強では?」と思った方は、新築マンションに限れば、正解です。

実は首都圏の新築戸建て住宅の平均価格は、新築マンションのそれよりも実に1,000万円近くも安く、埼玉県や千葉県の新築戸建て住宅の平均価格は、2,000万円台後半なのです。

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話は不動産投資信託(REIT)に飛びます。REITの価格は、高ければ良いというものでもありません。REITに投資する投資信託(投信)も、実はそうです。中途半端に高い現在は、投資すると成功しやすい旬の時期は終わったようです。では一体どの様な買い方をすれば「安定資産」に化けるのか? その答えは、先月AOIA会員の方を対象に公開したメルマガで、書いています。

実は「REIT(投信)の賢い買い方」を先月紹介したメルマガは、AOIAイベント出席者には、応相談ですが差し上げられると思います。たとえば、以下の無料イベントがそれに該当します。

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講師は弊社代表で、為替取引との付合いは、20年を超えます。

日時:2014年04月10日(木) 19:00 ~ 20:30

場所:東京都港区虎ノ門

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今回は、以上になります。

【※】当ブログ記事は、AOIA株式会社のスタッフが個人的予測に基づき作成した資料であり、金融商品取引法に基づく開示資料ではありません。当資料は、飽く迄もAOIA株式会社のスタッフが個人的予測に基づき作成した資料であり、その正確性・完全性を保証するものではありません。当資料中に記載している内容、数値、図表、意見等は資料作成時点のものであり、今後予告なく変更することがあります。当資料中のいかなる内容も将来の投資収益を示唆ないし保証するものではありません。当資料をもとにお客様が金融商品取引行為を行われた場合、金利、通貨の価値、金融商品市場における相場その他の指標に係る変動を直接の原因として生じる利益あるいは損失は、すべてお客様に帰属します。


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