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2014年3月26日(水)香港不動産バブルに、異変あり

  • 投稿日:2014年3月26日

こんにちは、AOIAフェローのDataと小勝負です。

今回は、日本以上に経済と生活を不動産に依存している香港経済の、最新事情をご紹介します。

昨年暮れにAOIAブログで発表した「やや大胆な予想」の中に、「2015年はマレーシアと香港の不動産バブルが崩壊する」と書きましたが、少なくてもこれで片方は、早くも当たりつつあるようです。

2014年3月26日(水) 「読めば明日の力になる 個人投資家の世界の経済・金融研究日記」

中国本土における信用収縮で資金繰りに窮した中国人富裕層が、香港に保有する高級住宅を叩き売りし始めている。

中国富裕層は香港の不動産価格高騰を招いた犯人として、批判を浴びてきた。

2012年第3・四半期に販売された新築高級住宅は、43%が中国人富裕層が購入したほどだ。

その後、外国人購入者を対象とした増税が導入され、借り入れコストの上昇も相まって需要は後退。

今年は不動産価格が10%下落すると予想されており、売却を急ぐ動きが強まった。

時を同じくして中国の金融環境が引き締まり、今週は35億元の負債を抱える中国の不動産開発会社が経営危機に陥り金融リスクの広がりが懸念された。

センタライン・プロパティーのアカウントマネジャー、NortonNg氏は「中国本土の売り手の中には流動性」(≒資金繰り)の問題、例えば本土で経営している企業が何らかの困難に見舞われるといった問題を抱え、キャッシュ確保のために住宅を売却した例が見られる」と説明した。

不動産の代理店によると、現在香港で売り出されている中古住宅の約3分の1を中国本土の人々が保有しており、この比率は1年前の20%から高まった。

多くは市場平均を5─10%下回る価格を提示、中には素早く売却するために20%も下げるケースもあるという。

ゴーストタウン?

不動産代理店によると、中国本土との境界線から車で約10分、「バレー(Valais)」と名付けられた香港の住宅開発地では、住宅330戸の約4分の1から半分が現在売りに出されている。

一戸当たり3000万─6600万香港ドルに達するこれらの住宅は2010年に販売を開始し、初日に3分の1が売れるほどの人気を博した。買い手の約半分は中国本土の人々だった。

地元メディアが今「ゴーストタウン」と呼ぶこの住宅地は、香港の不動産最大手、新鴻基地産(サンフンカイ・プロパティーズ)が開発。

現在は売却を望む中国本土の所有者が増えている。

ジョーンズ・ラング・ラサールのマネジングディレクター、ジョゼフ・ツァン氏は「中国本土の購入者の多くは、市場が過熱していた3年前に香港で大量の不動産を購入した。しかし今、中国本土の流動性がかなり逼迫してきたため、現金化を望んでいる」と話した。

新鴻基地産の広報担当者によると、バレーの入居率は現在75%。

現金に戻したい!

バレーからほど近い住宅開発地「ザ・グリーン」は、中国海外発展(チャイナオーバーシーズランド)が開発した。

「今年初めに引き渡された住宅の約20%が現在、売りに出されている」と聞けば、やや穏やかならざる現状が、感じられることだろう。

半分以上は2012年に本土の中国人が1800万─6000万香港ドルで購入したものだ。中国海外発展のコメントは取れていない。

西九龍地区では新たに開発された地区の多くでアパートの25%近くを本土の富裕層が数年前に購入したばかりだが、今では安値で売りに出している。

新鴻基地産が12年に手掛けた高級不動産プロジェクト、「インペリアル・カリナン」では今月、ある中国人地主が121平方メートルのアパートを1930万香港ドルと、元値を17%下回る価格で売却した。

センタライン・プロパティーの西九龍地区支店長、リチャード・チャン氏によると、この地主は代理店に対し、「一刻も早く」売却したいと告げた。

チャン氏は「彼らにとって最も重要なのは、なるべく早く売却することだ。ここ2週間、値下げに前向きなのは本土の中国人だった。これが香港の不動産市場に何らかの影響を及ぼすのは間違いない」と語った。

最近の中国は、通貨の人民元も景気も、急低下の兆しがある。

人民元の昨年末からの下落率はすでに2.75%に達し、昨年1年間の上昇幅(2.91%高)を帳消しにする勢いだ。

急落の要因は「人民銀が為替介入(人民元売り・米ドル買い)を続けている」(銀行関係者)ことに加え、投機資金流入の勢いの鈍化だ。

人民銀によると、資本流出入の指標となる外国資金為替残高は2月に前月比1282億元(約2兆1000億円)の増加にとどまり、5カ月ぶりの低水準となった。

中国経済の先行きにも厳しい見方が増えている。

米大手金融機関のゴールドマン・サックスは、中国の1~3月期の国内総生産(GDP)実質成長率を従来予想の6.7%から5%に引き下げたほどだ。

同社は「輸出と工業生産の弱さ」を、景気急減速の理由にあげている。地方都市を中心に不動産市況の悪化懸念もある。

日本ではまだあまり報道されていないが、上がって当然とされていた地価などの不動産価格が下落傾向のところは意外と多く、中途半端な規模の地方都市では、需要を無視した「超巨大都市開発」を続行中なことは、すでに日本でもかなり有名な話だ。

中国には厳しい資本取引規制をかいくぐり、様々なルートから違法な投機資金が流入してきた。

足元では人民元高期待が薄れているところに中国経済の先行き懸念が加わり、国外からのマネーの流入が一段と細っているとみられる。

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今回は、以上になります。

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