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2014年1月24日(金)最大200万円支給「長期優良化リフォーム推進事業」募集開始です♪

  • 投稿日:2014年1月24日

こんにちは、AOIAフェローの、Dataと小勝負です。

弊社は投資による資産形成が目的のスクールですが、私が不動産好きな事もあり、ホームページでは意外と補助金も含めた不動産関係のブログが充実しています。

今回は、今年の国内住宅業界の主な動きで、個人レベルで特に関係がありそうなものを、いくつかまとめて軽くご紹介します。

2014年マイホーム市場のポイントは「中古住宅は見極めが重要」です。

2014年1月24日(金) 「読めば明日の力になる 個人投資家の世界の経済・金融研究日記」

■中古住宅(マンション・一戸建て)

13年は特に、中古マンション市場が好調だった。すでに07年のミニバブル水準にまで回復している中古マンションの価格だが、「成約件数増加」「成約価格上昇」「新規登録減少」のトレンドは、14年も場所によっては意外と続きそうだ。

14年4月には第1弾の消費増税があるが、今後は個人間売買の場合は消費税のかからない中古住宅が、「人気物件」となりそうだ。

また、郊外の一戸建ても、住宅金融支援機構「フラット35」の融資拡充の影響もあり、購入し易くなっている。

例えば京王線などは特急に乗れば、都心部からやや離れていても、新宿などのターミナル駅までは意外と簡単に短時間で行ける場所もあるので、住まい探しをご検討中の方は、通勤事情にも注目すると、良いだろう。

東京23区とその隣接自治体では、明らかに相場が違う。

実は昨年末にAOIAのニュースレター「週刊先読みダイジェスト」やブログでご紹介した優良なリフォーム工事に1戸あたり最大200万円の補助金がつく「長期優良化リフォーム推進事業」が、募集開始されている様なのだ。

気になる方は、まずはこちらにお問い合わせを。

国土交通省の代表電話 03-5253-8111

ある程度状況が分かれば、更に国土交通省のホームページをご参照の事。

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000020.html

れは14年度から中古住宅も対象する「長期優良住宅制度」をにらんでのもので、本制度が「中古住宅+リフォーム」のさらなる起爆剤となるか、業界では注目されている。

この注目には「期待」とともに、以前制度化された「既存住宅の住宅性能表示制度」が失敗に終わっていることによる「懐疑的」な見方と2通りあるが、今後は社会保険料も含めて増税ラッシュなので、もらえそうなものにトライするのは、それなりに個人としては正しい判断だろう。

■今後は建物の品質格差による価格差が明確に?

中古住宅市場活性化ラウンドテーブル(国土交通省)における、中古住宅の具体的な評価手法の議論を踏まえ、15年度から試験稼働する「新住宅情報データベース」の設計が14年度に始まる。

このデータベースとホームインスペクション(住宅診断)の普及により、金融機関の評価手法が確立され、中古住宅の価値は一律に下落するのではなく、建物の質や劣化具合によって差が生じてくることになる。

14年はまだ、その差異(建物の良しあし)が顕在化しない中で選択をすることから、建物の見極めがうまくできるかどうかが、良い買い物ができるかどうかの分かれ目といえるであろう。

リスクがある半面、掘り出し物が出やすい「ハイリスク・ハイリターン」な時期かもしれない。

■賃貸住宅

政策的には特に目新しい動きはないが、14年から始める資産課税(相続税強化)から、新築アパートが続々と建ち始めているし、今後もその傾向は続きそうだ。

しかし全国の空室率はすでに15%以上に達するとみられ、「駅から遠い・狭い・築年数が古い」などの不利な条件を抱える物件、弱い物件から空室が更に増えて行く。

一方、都心・駅近など強い競争力を持った物件には、賃料が上昇する力が働く。こうしたコントラスト(明暗)が鮮明になるのが14年の基本的な動きだろう。

また4月の消費増税により家計の負担が増えるため、賃貸住宅の家賃に対する見極めが厳しくなり、賃料相場に与える影響も気がかりである。競争力のない、賃料勝負の賃貸物件は生き残りが厳しそうだ。

実際、国勢調査によると、首都圏1都3県の就業人口は、東京都区部が2005年から10年までに10万人増加したのに対し、周辺地域は25万人も減少している。

また、15~64歳の生産年齢人口(働き手が多い年齢層)は、都区部で4.4万人増えているが、周辺地域は49万人も減少している。現役世代が相対的に都心方面に集中する傾向が見られる。

実は個人的にはあまり、「国内のマンション・アパート経営による資産形成」に、興味が無い。

一見誰にとっても良い話は、時と場合によってはむしろリスクが高い話だ。近頃の金投資の様に。

むしろ私は、米ドルや人民元に、より興味がある。理由は簡単で、2014年も日本円に対して強含みの可能性が高いからだ。

■カスタマイズ賃貸が、注目されそう

昨年は「シェアハウス」の一部は「レンタルオフィス」「貸倉庫」などの名目で人を集め、実際は2~3畳の狭い空間に人を押し込む、いわゆる「脱法ハウス」などと混同して扱われた。

しかし14年は、そうした脱法的なものと、新しい住まい方であるシェアハウスは別ものであるという認識が定着し、シェアハウスは運営や居住者の質という点で、今後は更に成熟して行くだろう。

壁紙や内部造作についてはある程度自由に選べる「カスタマイズ賃貸」は今後増加する一方だろう。

現状では一般的な賃貸とカスタマイズ賃貸の見分けがつきにくい状態だが、不動産ポータルサイトや店頭において見せ方の工夫がされることで、この動きは加速するはずである。

もともと国内で「住まい」はあり余っているのだ。

中古物件を入居者がもっと自由にアレンジ出来ても、不思議ではない。

実際、米国の大都市では、「元倉庫を住宅やオフィス、店舗などに入居者が改築」など、結構本格的な事になっている様だ。

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今回は、以上になります。

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