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2013年5月21日(火) 国内金利次第では意外と価格下落リスクが高いJ-REIT

  • 投稿日:2013年5月21日

こんにちは、不動産ネタは半ば趣味の、Dataと小勝負です。

そのぶん、意外と熱心に調べてしまいます。今回も、興味深いお話になりそうです。

「読めば明日の力になる 個人投資家の世界の経済・金融研究日記」

2013年5月半ばの東証REIT指数は下落し、下値のめどは「1200~1300」 で、市場関係者の見方は「賃料上昇なら反転も」というのが相場のようでしたが、現実は意外と複雑です。

不動産投資信託(REIT)全体の値動きを示す東証REIT指数が5月14日に急落し、ほぼ2カ月ぶりに1400を下回りました。長期金利の上昇で利回り面の魅力が後退したのがきっかけです。東証REIT指数の14日終値は前日比42.99ポイント(3%)安い1383.64。週は7%下がり、3月27日に付けた年初来高値からは約2割も安い水準でした。

分配金利回り(株の配当利回りに相当)が4%台に回復する水準の「1200~1300程度」が下値のめどと考える市場関係者が目立ちます。

きっかけは案の定、長期金利の上昇でした。14日には指標の10年国債利回りが一時0.855%と9カ月ぶりの水準を付けるなど、最近は長期金利が上昇基調にあります。1口当たり分配金を投資口価格で割って算出する分配金利回りの平均との差(スプレッド)が縮小。多くの投資家が目安とする3%を下回っていて、利回りを重視する地方銀行などが利益確定売りに動いている様です。

・・・・しかも、日本国債などの国内長期金利が更に上がれば、日本の不動産投資信託(J-REIT)に要求される分配金利回り(株式の配当に相当)の水準も跳ね上がり、その結果東証REIT指数が急落するリスクも、少なくても投資理論上は充分にあり得ます。米国債やハイ・イールド債を含む債券と、仕組みは同じです。

日銀の買い入れ余地の縮小も、確かに値崩れの一因です。2013年末までにREIT残高を1400億円に増やす計画ですが、累計購入額は14日時点ですでに1360億円に達してしまいましいた・・・。残りはたったの40億円です。「日銀の買い支えによる安心感が後退した」(大手証券)。

・・・・結構ダメージがあります。

三菱UFJモルガン・スタンレー証券の竹内一史シニアアナリストは、長期金利が1%を超えて上昇した場合、REIT指数は1200程度まで下落すると予想。この水準では分配金利回りが4.4%まで上昇し、両者のスプレッドは現在の約2.9%から3%台に拡大するため、押し目買いで相場下落に歯止めがかかるとみています。

昨年後半からのREIT相場上昇は不動産市況やオフィス賃料の回復期待がきっかけとなりました。それだけに相場反転の条件に都心部のオフィスビル賃料が上昇に向かうことを挙げる声が、目立ちます。

景気の回復期待を背景に「賃料水準が年後半にかけて高まれば、(年初来高値である)1700程度までの反転上昇が見込める」(バークレイズ証券の田沢淳一アナリスト)と、依然として先高観は強いのですが・・・・東証REIT指数自体、「1050くらいが本来の適正価格」との声も、この世界のプロの間では結構有名な話です。実は私は去年2回、知る人ぞ知るJ-REIT業界の「大物」REITアナリストの山崎成人氏が講師を務めたイベントに出席し、本格的なレポートも2回、メルマガの付録として発表しています

彼こそがJ-REITの上場時評価書を発表している、唯一の人です。不動産投資顧問業の登録(国土交通大臣登録一般第3号)も、もちろんしています。各銘柄の内部事情や購入価格の目安まで、分かってしまいます。ご興味ある方は、こちらをどうぞ。バックナンバーは追加料金なしでご覧になれます
http://www.aoia.co.jp/academy_practice.html

・・・いずれにせよ、今のJ-REITの価格は、決して安くはありません。

冷静に考えれば、「海外不動産投資」と一度は比べるべきでしょう。

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・・・・気になって来ましたか? 幸い、高額セミナーではありません。

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今回は、以上になります。

【※】当ブログ記事は、AOIA 株式会社のスタッフが個人的予測に基づき作成した資料であり、金融商品取引法に基づく開示資料ではありません。当資料は、飽く迄もAOIA株式会社のスタッフが個人的予測に基づき作成した資料であり、その正確性・完全性を保証するものではありません。当資料中に記載している内容、数値、図表、意見等は資料作成時点のものであり、今後予告なく変更することがあります。当資料中のいかなる内容も将来の投資収益を示唆ないし保証するものではありません。当資料をもとにお客様が金融商品取引行為を行われた場合、金利、通貨の価値、金融商品市場における相場その他の指標に係る変動を直接の原因として生じる利益あるいは損失は、すべてお客様に帰属します。



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