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2013年4月22日(月) アメリカ各地の好調な不動産市場について 主要都市別の最近の値動きが分かります。

  • 投稿日:2013年4月22日

こんにちは。調べ物が三度の飯よりも好きな、Dataと小勝負です。

近頃、投資関係の明るい話題がやや減っている様な気もしますが、アメリカの不動産市場は概ね好調です。今回は、主要都市別の市場動向の概略をご紹介します。

1月のS&P/ケース・シラー住宅価格指数では、主要20都市圏全てで前年比の指数が上昇しました。

指数の開発者の1人として知られるロバート・シラー米エール大学教授はロイター・インサイダーに対し、「確かに住宅市場が再生していることをさらに裏付けている」とし、「住宅市場は株式市場とは大きく異なり、(価格は)勢いづき、上昇し始めると一般的には上昇が1年かそれ以上続くことになる」と述べました。

一方、価格上昇が全般的なものとの前向きな兆しはあるものの、「住宅市場の回復は若干均一ではない」(ジローのチーフ・エコノミスト、スタン・ハンフリーズ氏)との見方もあります。

ハンフリーズ氏は「これらの上昇ペースは明らかに持続可能ではなく、市場にとって長期的に良いことではない。ローン額以下に不動産の評価が下がる状態が解消され、住宅ローン金利が通常の水準に戻るまで、住宅価格の上昇ペースが変動する時期が続く」と述べました。
地域ごとの状況は以下の通りです。S&P/ケース・シラー住宅価格指数から、季節調整済みの指数を用いて算出しています。

<フロリダ州>
指数がカバーする米フロリダ州のマイアミとタンパでは、2006年春から2011年後半の住宅価格の下落で、住宅の価値が約半分失われました。月時点では、2都市は高値から40%以上離れた水準となっています。
米不動産仲介会社リアルティトラックによると、2月の住宅差し押さえ比率ではフロリダ州が6カ月連続で最高となりました。282件に1件で差し押さえの手続きが取られたことになります。
・・・・近頃の回復傾向は、あくまでも急落後の価格調整主導型です。テキサス州辺りの方が景気が良く、それほど値下がりしなかった価格が現在はまた上昇傾向なので、面白そうです。

<フォニックスとラスベガス>
フォニックスでは市場の低迷で住宅の価値が半分以下になり、2011年夏以降で急上昇しました。フォニックスの住宅価格は底値からは30%近く上昇、他都市と比べ上昇率は最大となりました。しかし、それまでに付けた高値からは約44%離れた水準です。
・・・フォニックス(フェニックス)市はそれなりに雇用も経済力もあるところですが、砂漠の中の巨大なオアシスで、地下水をくみ上げて強引に都市機能を維持しています。これがいつまで持つかは、実は誰にも正確なところは分かりません。

住宅市場が低迷した期間のフォニックスの下落率を上回るのはラスベガスで、価格は60%以上下落しました。底を打った時期はフォニックスよりも遅く、底値からの上昇率は15%をわずかに上回る水準となっています。2006年に付けた高値からは55%以上離れた水準となっている。
・・・・安いは安いのですが、あまり気が進みません。

<ダラスとデンバー>
住宅バブルの影響をそれほど受けなかったダラスとデンバーは、ピーク時からの価格下落率が最も小さく、ダラスでは10%未満、デンバーでは11%をわずかに上回る水準となっています。
完全な回復に最も近付いており、1月にはこの2都市はそれぞれの高値からあと約2%となっています。

・・・・実はテキサス州は、オフィスビルや商業施設なども、割と好条件の出物があります。詳しくは、こちらの記事をどうぞ。
ブルームバーグ特選記事「米ヒューストン、石油ブーム再来で国外からの不動産投資急増」
http://www.bloomberg.co.jp/news/123-MK91YI6S972E01.html

<シカゴとアトランタ>
ハンフリーズ氏によると、シカゴとアトランタは大半の都市よりも遅くに底を打ち、住宅ローン残高が物件評価額を上回った借り手の数が多いという状況が投資家を引きつけているため、フォニックスのような回復が見込めるとみられているといいます。
2012年初めに底を打ったシカゴは、それ以降の上昇率が5%未満。アトランタの上昇率は約16%となっています。

ところで、こういった外国の不動産に投資したい方にとっては、意外と大きなハードルがある事を、あなたはご存知でしょうか?

「英語力では?」と思った方は、少なくても半分は当たっています。
実は、アメリカなどの不動産を買ったり借りたりする場合は、当然ながら現地の法律や制度・慣習などを知っていて、専門用語としての英語を理解でき、会話でき、書類が作成できる事が、前提条件となります。

一言で言うと、「不動産英語」を集中的に学ぶ必要があるのです。

「そんなのどこで勉強できるの?」と思ったあなたは、日本の英語教育の現状をご存知です。

そうです、今まではろくになかったのです。ただし、今まではです。

実は最近、10万円位で勉強できる興味深い英会話のコースが、始まりました。
教材は何と、ハワイの不動産購入に関する専門書で、英文と日本語の翻訳文が、左右に分かれて表示されています。これならいちいち辞書を引かなくても、専門用語を短期間に勉強できます。

ついでと言っては何ですが、早口の英会話を聞いて話す特訓も出来ます。

これで10万円位なので、海外不動産投資と英会話にご関心のある方にとっては、格安でしょう。講師はもちろん、長年外国で不動産投資に関わって来た、気さくな日本人のおじさんです。

機械も使って普通の会話の最大5倍くらいまで速く英語を話して聴く新しい方法です。
もう一ついい点は、この英会話の無料体験レッスンは、何度でも受講できるのです。試しに私も1回受けてみたのですが、最初の英文のリスニングを倍速にしてから元に戻すと、自分でも笑ってしまうほど遅く聞こえました。なるほど、これがいわゆる「耳が慣れる」という事の様ですね。コース自体も10万円弱とお手頃なので、お試し版の英会話として気軽に受けてみるのもありかもしれません。

とにかく仕事などで大量の英文資料を読んだり、やや早口の英会話が必要な人にとっては、半年もあれば元が取れてしまいそうです。
http://www.aoia.co.jp/naturalreading.html

今回は、以上になります。

【※】当ブログ記事は、AOIA 株式会社のスタッフが個人的予測に基づき作成した資料であり、金融商品取引法に基づく開示資料ではありません。当資料は、あくまでもAOIA株式会社のスタッフが個人的予測に基づき作成した資料であり、その正確性・完全性を保証するものではありません。当資料中に記載している内容、数値、図表、意見等は資料作成時点のものであり、今後予告なく変更することがあります。当資料中のいかなる内容も将来の投資収益を示唆ないし保証するものではありません。当資料をもとにお客様が金融商品取引行為を行われた場合、金利、通貨の価値、金融商品市場における相場その他の指標に係る変動を直接の原因として生じる利益あるいは損失は、すべてお客様に帰属します。


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