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2013年3月8日(金)過熱気味のJ-REIT(日本版不動産投資信託)をどのように考えるべきか?

  • 投稿日:2013年3月8日

こんにちは、投資教育スクールAOIAのフェロー(調査スタッフ)の、Dataと小勝負です。弊社は基本的に「投資は望ましいがハイリスクで根拠があいまいな投機は好ましくない」と考えている、やや個性的なスクールです。

そのため、やや慎重な内容の記述も意外と多いかもしれませんが、それは「長期的によりローリスクでそれなりのリターン(投資収益)を狙う為」でもあります。

「読めば資産形成の力になる 個人投資家の世界の経済・金融研究日記」

2013年3月8日(金) by Dataと小勝負(AOIAフェロー)

あなたも既にご存知かもしれませんが、J-REIT(日本版不動産投資信託)が好調ですね。実際、2013年2月21日の日経朝刊マーケット総合2面には、以下の見出しがありました。『REIT「リーマン前」回復 個人、高い利回りに着目 オフィス市況改善も背景』

不動産投資信託(REIT)相場全体の値動きを示す東証REIT指数は、2013年2月20日に前日比10.59ポイント(0.84%)上昇の1268.25と、リーマン・ショック直前の2008年9月12日の水準(1266.25)を上回りました。株式と比べた利回りの高さや不動産価格の上昇期待に着目した個人投資家らの資金の流入が、目立ちます。

REIT指数の20日終値は2008年8月20日(1269.54)以来の高値です。年初からの上昇率は14%に達します。業種別日経平均の不動産部門と比べた値上がり率の高さも鮮明です。2007年5月末に過去最高値(2612.98)を記録した後は金融危機の影響で低迷が続いていましたが、不動産市況の底入れ感をきっかけに、昨年夏以降は上昇に転じています。

日経平均株価がリーマン・ショック直前の水準(1万2,214円)に届かないなか、REITが一足先にリーマン前水準を回復した大きな理由は、分配金利回り(株の配当利回りに相当)の高さです。REIT全体の平均は4%台前半で、東証1部の平均配当利回り(約2%)を、大きく上回ります。

「オフィス市況の改善などで減配リスクが低下した」(三菱UFJモルガン・スタンレー証券の竹内一史シニアアナリスト)ことも買い安心感につながり、利回り重視の個人投資家や地方銀行の資金が、流入しています。「第2の国債の様な安全資産」と、錯覚していなければ良いのですが・・・・。

『「アベノミクス」の積極的な金融政策などを通じて不動産価格が上昇するだろう』と期待する海外投資家の需要も高まっています。

REIT側も「東京では今後オフィス賃料が上昇し、物件価格も上向く可能性が高い」(日本ビルファンド投資法人の運用会社の田中健一社長)とみています。同法人が1月に700億円弱を調達してオフィスビル購入に充てるなど、不動産市況の本格回復前に物件取得を急ぐ動きが広がっています。

昨年後半以降は新規上場も活発で、増資や新規上場を通じたREITの資金調達額は、年明け以降(今後の実施予定も含む)で約2,300億円と、すでに昨年通年の半分に到達しました。今後も増資などが増える公算は大きく、「短期的には需給が緩んで相場の上値を抑える可能性がある」との指摘も出ています。

では本当にJ-REIT(日本版不動産投資信託)はいま、買いなのでしょうか?私はそうは思いません。

私も含めて日本人の多くは「不動産は安定資産」とつい錯覚しがちですが、J-REITの実態は最高値と最安値の差が最大3倍弱に達し、正体はまさに「投資信託(ファンド)」。ややリスク資産に近いものがあります。

また現在は「アベノミクス」による金融緩和路線もあり、追い風が吹いていますが、長期的に「アベノミクス」による「日本のデフレ脱出・景気回復」の成否を決めるのは基本的には「規制緩和・成長促進策」です。

3月2日に六本木ヒルズで行われたあるシンポジウムであの竹中平蔵氏自身が話していた事ですが、『6月までに「規制緩和・成長促進策」内容を固めなければならないが、(議論百出で)まだ何が物になりそうかさっぱり分からない』という、やや危うい状況です。

それ抜きにしても、今のJ-REITの価格は高過ぎます。

目安となる東証REIT指数ですが、日本で唯一、J-REITの上場時評価書を発表しているREITアナリストの山崎成人氏によると、「(現在の価格よりも大幅に安い)1,050でもやや高い」程です。

実は私は昨年秋に、山崎成人氏が講師やコメンテーターをつとめたセミナーに2回出席し、本格的な内容のセミナーレポートを有料会員向けに2回発表しています。

各J-REIT銘柄の内部事情や、山崎成人氏の推奨銘柄、各銘柄の「買いの目安となる価格」なども分かり、今後のご参考になるかと思います。

実は弊社AOIAは2013年4月からスタートの新会員様を募集中で、会員様には応相談ですが、こういった優良コンテンツのバックナンバーの公開も、検討中です。

ご興味ある方はこちらまでお問い合わせください。

info@aoia.co.jp, または  03-6273-3860

今回は、以上になります。

【※】当ブログ記事は、AOIA 株式会社のスタッフが個人的予測に基づき作成した資料であり、金融商品取引法に基づく開示資料ではありません。当資料は、あくまでもAOIA株式会社のスタッフが個人的予測に基づき作成した資料であり、その正確性・完全性を保証するものではありません。当資料中に記載している内容、数値、図表、意見等は資料作成時点のものであり、今後予告なく変更することがあります。当資料中のいかなる内容も将来の投資収益を示唆ないし保証するものではありません。当資料をもとにお客様が金融商品取引行為を行われた場合、金利、通貨の価値、金融商品市場における相場その他の指標に係る変動を直接の原因として生じる利益あるいは損失は、すべてお客様に帰属します。


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