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2012年12月28日(金)豪州・カナダ・欧州などの海外不動産の意外な現状について、AOIAの(不動産)英語コース講師の東出ジョージ氏は、こう語る。

  • 投稿日:2012年12月28日

こんにちは、不動産ネタの仕事は半分趣味で、その分結局は熱心に働いてしまう、Dataと小勝負です。今回は、海外不動産のやや意外な現状について、ご紹介します。値動きのある所には利益獲得のチャンスがあるので、将来の意外なヒントが隠れているかも知れません。

「読めば資産形成の力になる 個人投資家の世界の経済・金融研究日記」

2012年12月28日(金) by Dataと小勝負(AOIAアナリスト)

以下「」内の文章は、「ジョージの世界不動産動向情報パイロット版」より抜粋したもので、データは2011年のものです。・・・・以下は、私のコメントです。

スコシアバンクのグローバル不動産によると、先進10カ国中、カナダ、フランス、スイスの上位3ヵ国の一般住宅価格が前年第3四半期対比でプラス上昇。スコシアバンクは、カナダの五大銀行の一つであり業界第3位の規模、日本にも支店がある。」

・・・あまり日本では知られていませんが、カナダの大手銀行の多くは経営状態が世界的にも高水準で、最高水準の格付けのものが意外とあります。社債や株式などで気になるものがあれば、少し丁寧に調べてみることを、お勧めします。

「1位のカナダは2011年第3四半期に前年同四半期対比で、一般住宅価格が4.8%アップし、10カ国中、第1位の伸びとなった。低金利と手頃な価格帯の相乗効果で、不動産市場は好調な伸びを示した。」

・・・・ただし、最近は米国のシェールガス革命もあり、カナダから米国への輸出が伸び悩み気味です。カナダは一人当たりの経済力でも経済成長率でも基本的には米国にかなわず、最近の経済はやや停滞気味です。

・・・・それに対し直近の米国の住宅は回復傾向で、新規着工戸数、新築と中古の販売戸数・販売価格ともに、上昇傾向です。特に私が注目しているのは、シェールガス革命による格安の天然ガスの恩恵もあり、石油化学産業やハイテク産業なども含めた各種産業が拡大中の、テキサス州です。「産業があるところに雇用があり、雇用があるところに人が集まり、住宅がよい価格で売れる」傾向があるのは、どこも同じです。

「第2位がフランスの4.4%UP。リーマンショック以前と同程度の価格の伸び率を記録した。需要に対する供給不足により価格が上昇したが、失業率や内需の伸び悩み、輸出の不振が、今後の課題である。」

・・・フランスの内需の相当部分が実は不動産関係で、EU加盟国ではトップクラスの依存度です。フランスの景気は住宅の価格と売れ行きで、実は意外と分かります。

「第3位のスイスは3.3%住宅価格が上昇している。2000年を100%とした不動産価格の上昇指数では2000年~2011年までの間+28%の緩やかな伸びを見せている。」

・・・・一時期のユーロ危機によるスイスフラン高もあり、都市部やリゾート地などでは、今年のスイス不動産価格の上昇率は、意外と高いものがありました。

オーストラリアが前年第3四半期対比で5.7%マイナスであるが、1996年を100%としたインデック指数では、1996年から2010年間が好調であり125%プラス、2010年~2011年間に5%マイナスであるが、1996年から2011年までは114%プラスと堅実な伸びを見せている。

・・・・やや意外ですが、豪州の多くの家庭では、住宅ローンを前倒しで返済しています。日米欧などとは違い、企業も借金してでも投資をしようという意欲が割と強く、基本的な経済力と成長力はある国です。現在は豪ドル高と各種資源開発コストの上昇などに直面していますが、少なくても大崩れは当分しそうにはない国です。

・・・・そして、少子高齢化の影響は、日独の不動産市場にも、強い影響を与えています不動産相場は基本的にどの国でも、その国や地域で働き盛りの人が急増すると上昇し、その後はバブル化し、人口の増加が止まったり減少したりすると、バブルが崩壊しやすいという経験則があります。こちらがその証拠です

日本は前年第3四半期対比で3.3%のマイナスであり、1991年を100とするインデックス指数では、1991年から2011年までの20年間50%マイナスである。ドイツは1995年から2010年まで25%マイナスである。ちなみにドイツは人口の20%は移民が占めているが、日本の移民率はゼロに近い。」

・・・・スペインの経済・金融危機の原因は、政府の財政危機もありますが、失業率が軽く20%を超える雇用問題や、供給過多で値崩れが続く「不動産大不況問題」もあります。価格からみる限り、スペインの不動産大不況はまだ続きそうです。価格が下がり切っていません。

「スペインは2007年度のピーク時から比べると25%ダウンしており前年第3四半期対比でも8.9%のマイナスとなっている。1996年を100%としたインデックス指数では、1996年から2007年の間に128%のプラスであり、2007年から2011年では23%マイナス、996年から2011年の通年では75%プラスとなっている。

・・・・スペインは国内の問題不動産を買い取る「バッドバンク」を設立する事にしましたが、これで住宅価格が更に下落する恐れがあると、IMFは懸念しています。

「SAREB」と呼ばれるバッドバンクが、差し押さえ対象の不動産資産を、平均63%もの割引価格で経営の厳しい金融機関から買い取る方針なので、無理もありません。

ただ、ここまで安いと「いずれ上がるのでは?」と判断して買いたくなる人が現れるのは、どの国も同じです。実際、激安価格の不動産を求めて、外国企業がスペインの不動産を探しているといったニュースも、割とあります。

以下は、Q&Aコーナーで特に興味深かった部分の、ご紹介です。

質問:安くて環境のいい国の不動産を探しています。候補があれば教えて欲しい。

回答:「安い」と「環境」、それに「不動産」の3つを兼ね備えている国とエリアと言うと、新幹線が開通する前の近郊駅の住宅がある台湾とか、大規模大学がある学生寮として活用出来る見込みがある、ニュージーランドのハミルトン。新しく橋がかかる計画が議会で承認されたブラジルのナルバなどが、一例として上げられます。

・・・・さすがは長年海外で暮らして不動産関係の仕事をして来た人です。幅広くきめ細かく海外の不動産事情を知っている様で、私が書いたハワイの不動産投資に関するセミナーレポートも、提出のわずか数時間後には返事があり、具体的で丁寧なコメントを頂けました。

その東出ジョージさんが、今までの不動産と英語の経験と知識を存分に活かして始めたのが、こちらの新コースになります。

私も無料ガイダンスを受講してみましたが、明らかに聴き取れる英文のスピードが跳ね上がりました。まとまった量の英文を仕事や勉強で読んだり、頻繁に英語を聞いたり話したりする方には特にお勧めのコースで、費用は10万円くらいで済みます。主な教材は何と、大人気のハワイの不動産の、契約手続き用の英文資料です。他の教材も自由に選べます。

気さくで明るい性格の彼は、「海外不動産の質問にも、もちろん喜んで答えますよ」と話しています。

ご興味ある方は、こちらをどうぞ。

http://www.aoia.co.jp/naturalreading.html

今回は、以上になります。

来週は、新テーマでのお話になります。

【※】当ブログ記事は、AOIA 株式会社のスタッフが個人的予測に基づき作成した資料であり、金融商品取引法に基づく開示資料ではありません。当資料は、あくまでもAOIA株式会社のスタッフが個人的予測に基づき作成した資料であり、その正確性・完全性を保証するものではありません。当資料中に記載している内容、数値、図表、意見等は資料作成時点のものであり、今後予告なく変更することがあります。当資料中のいかなる内容も将来の投資収益を示唆ないし保証するものではありません。当資料をもとにお客様が金融商品取引行為を行われた場合、金利、通貨の価値、金融商品市場における相場その他の指標に係る変動を直接の原因として生じる利益あるいは損失は、すべてお客様に帰属します。


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