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2012年12月14日(金)日本有数のプロが明かすJ-REITの現状と有望な投資パターンとは(後半)

  • 投稿日:2012年12月14日

こんにちは、Dataと小勝負です。今回は、J-REIT投資をお考えの方にとっては相当重要と思われる情報が、公開されます。

「読めば資産形成の力になる 個人投資家の世界の経済・金融研究日記」

2012年12月14日(金) by Dataと小勝負(AOIAアナリスト)

「2013年以降の予想を踏まえた上での、実践的投資の具体例」

1、 年率10%の総合リターン(利回り)を目指す長期投資の具体例

相当高めの目標に見えますが、成熟市場でないJ-REITの世界では、まだやり様によっては狙えます。個別銘柄のリスクとリターンがかみ合っていない為です。

「基準1 :インカムゲイン(配当収入)でリターンの半分以上を確保できる銘柄を選ぶ」・・・つまり、予想配当率は最低5%以上になります。

「基準2 :投資口価格が基準価格に近いか、またはそれ以下の銘柄を選ぶ」

年10%のリターンは、当然キャピタルゲイン(売却時に確保できる値上がり益)も必要なので、投資口価格が高くなっている銘柄は、避けなければなりません。

以下は、本セミナーで紹介された銘柄の中から、私が比較的良質と思われるものだけに更に絞ったリストです。無料でどなたもお読みいただけるコンテンツの為、銘柄名は頭文字のみのアルファベットの略称でのご紹介とさせて頂きますが、少しJ-REITをご存知の方なら、お分かりになるかと思います。有料会員様向けには銘柄名明記で各銘柄のパフォーマンス(運用成績)の要点なども分かる、付属資料が更に充実したメルマガを、公開済みです。山崎成人氏が執筆中の専門誌も、紹介しています。新規会員様もバックナンバーの購読は応相談ですので、ご興味のある方はこちらまでご相談ください。

メール https://ssl.comitia.com/aoia.co.jp/contactus.php

電話  03-6273-3860 平日の10時~19時なら、ご相談できるかと思います。

UA投資法人

高い予想配当利回りが魅力ですが、R E I Tの中では行動力がある銘柄なので、逆に市場評価は動き易い。合理的な評価ではない値動きの場合も多いので、それが狙い目です。この傾向は今後も維持されると思われるので、R E I Tとしての資産運用能力は高めです出来るだけ基準価格 (84 千円/ 口) を目安に動きましょう。

A・R投資法人

レジデンス専門銘柄では最大の資産規模を持つ投資法人なので、ポートフォリオによる収益安定性は高いものの、保有物件数が多いので、管理体制の確立が難しいのが課題です。個別物件の変動は高めです。

財務的には直近期で880億円もの剰余金を有しているので、しばらくは配当金の安定が期待出来ます。

投資口価格は今後も動くので、基準価格(167 千円/ 口) かそれ以下を目安にして、タイミングを探ると良いでしょう。

HR投資法人

それほど悪い銘柄ではありませんが、やや気になる点があります。

上場後の動きが鈍く、1回目の増資の価格が高過ぎた事もあり、市場評価が長期間低迷してしまいました。その後の運用体制の変更で価格は一応回復傾向です。

当面の課題は、本当に増資が実施できるかどうかです。出来れば伸び代がありそうですが、不発に終われば一定の価格帯での値動きが長期間続く、循環相場で終わるかもしれません。

TR投資法人 合併出来れば化けるかも?

マイナーイメージで順調に投資口価格が低下傾向ですが、実は資産内容は割と良い方です。そろそろ底値圏入りの様ですが、単独では上昇し切れない状況です。

ジャパンエクセレントとの合併の憶測もあり、もしそうなればうまく行きそうです。

現時点より更に評価が大きく下がるとは考えられないので、6%強の予想配当率なら拾っておきたい銘柄です。

・・・・長期分散投資が前提なら、一応押さえておいて良い銘柄かも知れません。

2. 安定第一 の保守的投資の具体例

NRF投資法人 物流系REITでトップです

物流倉庫を投資主体にした投資法人の上場(大和ハウスリートとG L P) が続くのが追い風となって、今の価格になったようです。

この状況は来年も続き、物流倉庫系銘柄ではトップの位置を維持しそうなので、当面は評価の底固い銘柄のN 0.1 と言えそうで、これで5%超の予想配当率は魅力です。

日本は現在通販が急成長中で当日配送を強く望む消費者が多い為、最新設備を持った大型専用物流施設への需要は、全国的に活発です。

NBF投資法人

投資口価格が最も高い銘柄なので、常に価格下落リスクがあります。極力低い価格で拾いましょう。70万円台なら買いです。

また、資産運用の実力はR E I Tトップクラスで、パフォーマンスの急落もなさそうなので、確実な配当金だけを目当てにした長期保有前提の投資となります。

スポンサーの三井不動産の市場先読み能力の高さや、このREIT自体の規模の大きさと保有資産の分散効果もあり、安定感はかなりのものがあります。

F不動産投資法人 手堅さが自慢です

私が代表に軽く紹介したものです。確かに悪くはありません。

配当実績の安定性と投資口価格が今後もそれほど下がらないと思われる点、保有資産が首都圏各地や関西など全国に分散している安心感などを背景に、市場評価も安定しています。これで年間5%を超える予想配当率は、魅力です。

スポンサー企業が三井不動産に代わってから、都市型商業施設も積極的に保有資産に組み入れるようになったので、その分、収益変動リスクが上昇しました。現在は三井不動産グループの管理運営力が、収益を支えています

という事は・・・NBFと同様に、スポンサー企業への依存度は比較的高いものがあり、REITだけでは評価し切れない傾向があります。

以上の3 銘柄は保有資産と資産運用で安定していると考えられる銘柄で、比較的オーソドックスな選別になります。

更に、アドバンス、ユナイテッド、大和ハウス・レジデンシャルという、潤沢な剰余金を保有する銘柄を追加で購入すれば、分散投資の完成度は、更に高くなります。

なお大和ハウスは、投資口価格が若干下振れするリスクがあります。

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更に詳しい情報は、山崎成人氏のサイトをどうぞ。無料コラムもお勧めとのことです。

※サイト名やURL、得られる情報等は、有料会員向けのメルマガで公開済みです。

有料会員の方は弊社自慢のコース「AOIAアカデミー」も受けられます。

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電話  03-6273-3860 平日の10時~19時なら、ご相談できるかと思います。

今回は、以上になります。

来週以降も、意欲作が毎週の様に発表されますので、お楽しみに。

【※】当ブログ記事は、AOIA 株式会社のスタッフが個人的予測に基づき作成した資料であり、金融商品取引法に基づく開示資料ではありません。当資料は、あくまでもAOIA株式会社のスタッフが個人的予測に基づき作成した資料であり、その正確性・完全性を保証するものではありません。当資料中に記載している内容、数値、図表、意見等は資料作成時点のものであり、今後予告なく変更することがあります。当資料中のいかなる内容も将来の投資収益を示唆ないし保証するものではありません。当資料をもとにお客様が金融商品取引行為を行われた場合、金利、通貨の価値、金融商品市場における相場その他の指標に係る変動を直接の原因として生じる利益あるいは損失は、すべてお客様に帰属します。


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