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2012年12月12日(水) 日本有数のプロが明かすJ-REITの現状と有望な投資パターンとは(前半)

  • 投稿日:2012年12月12日

こんにちは、近頃J-REITの調査も本格化してきた、Dataと小勝負です。

今回と次回は、知る人ぞ知るJ-REIT業界の有名講師のセミナー出席レポートのさわりの部分を、本格的にご紹介します。なかなか刺激的で実用的な内容です。

「読めば資産形成の力になる 個人投資家の世界の経済・金融研究日記」

2012年12月12日(水) by Dataと小勝負(AOIAアナリスト)

セミナー名は、「REIT投資リターン分析と制度改革へ向けた投資ポイント解説セミナー」です。

講師はREITアナリストの山崎成人氏で、彼こそがJ-REITの上場時評価書を発表している、唯一の人です。不動産投資顧問業の登録(国土交通大臣登録一般第3号)も、もちろんしています。

本気でJ-REITの投資をしたい人にとっては、お勧めでした。J-REITは、食わず嫌いで避けるには、ややもったいない金融商品です。

それではいよいよ、セミナーの要点をご紹介いたします。

全体の要約

R E I T人気再燃の理由は、 高い配当率が維持されている他に、国内のマクロ経済の動きや海外事情にあまり影響されず、運用側の努力や戦略で成果が出やすい事などがあります。運用資産と運用会社を見れば、概ね無難な投資が可能です。

しかも、いわゆる「実力が充分に反映されない割安銘柄」が、今でも存在します。

昨年から実施された日銀のR E I T取得によって、以前より底値が堅くなり、価格の安定度が増している点も、最近の人気の理由のひとつです。

R E I Tを正しく理解し合理的な判断と投資行動を重ねられれば、得られるリターンも円建てで5%前後からそれ以上とかなりの水準になる事が、投資実績からも証明されています。ただ、R E I Tを上手く説明出来る人が少なく、その様な情報がマスコミから流れる事は、そう多くはありません。その要点を、今回はご紹介するのです。

以下は、REIT市場の現状と今後の予測です。

株価指数ヒストリカルグラフ -東証REIT指数-東京証券取引所ホームページ内

http://quote.tse.or.jp/tse/quote.cgi?F=histidx/HistIndex&basequote=155&mode=D

・過去3か月間、どの銘柄も割と順調に値上がりしました。

・J-REITは配当が良いので、基本的には長期保有が前提です。「高ければ良い」ものでない点が、株式投資と大きく異なります。実は充分な銘柄の選定をした上で長期保有した方が、手軽に総合的なリターン(投資収益)を高めやすいのです。

・最近は、日銀が買ったREITが人気化し、皆が買うようになりました。

日銀のJ-REIT取得は、日本トラスティ・サービス信託銀行の名前で行われます。

個別銘柄への影響は、以下の事が推測されます。

1、 日銀が取得した可能性が高い グローバル・ワン、フロンティア不動産投資法人、福岡リート、大和ハウス、ジャパンエクセレント、M I Dリート、森ヒルズ、

2、 確実に日銀の取得対象になっていると考えられる日本ビルファンドとジャパンリアルは5% の制限枠を意識し、やや控え目の取得になっているとも考えられる。

2013年の不動産市場の予測

確かに日銀によるJ-REIT購入は、不動産市場を活性化させていて、来年以降も続くと予測されています。

東証REIT指数が1、000~1,030位で安定し、年間配当率が5..5%ほどあれば、買い手にとっては理想的な環境です。当面はJ-REITの失速リスクはほとんどなく、少なくても2013年の前半までは、現在の市場環境が続きそうです。逆に急上昇する理由も乏しく、仮にそれが起こっている時はおそらくバブルなので、深入りは避けましょう。

長期的なJ-REITの見通し

・投資法人側の事情から見ると、独立系の投資法人の成功例がなく有力なスポンサー企業が付かなければ、上場後の市場評価が上がりません。

・R E I Tの資産運用が出来る人材が限られ、銘柄数急増に対応できません。

・資産規模が最低2,000億円はないと、パフォーマンス(運用成績)が安定しません。

時価総額が多くても6兆円程度と株式・債券市場に比べて相当小さいため、本来の実力とはやや無関係に、価格が比較的大きく変動する可能性があります。

過去の経験則から判断すると、価格変動リスクを配当で吸収したければ、概ね3年は同じJ-REITを保有すると、上手く行く傾向があります。

各銘柄の選別方法 ブログで公開するには話が長過ぎ小難かしいので、省略します。

個別銘柄の価格変動リスクは予想外に高く、数種類以上の銘柄を保有すべきです。

以下は、山崎成人氏による、投資評価です。今後の価格次第で評価は変動します。

◎(特に良い)産業ファンド、アドバンス、大和ハウス

○(良い)   フロンティア、日本アコモ、ユナイテッド、福岡リート、

△(まずまず)日本ロジスティックス、

REITは、売却時はやはり高値の方が、パフォーマンス(運用成績)は大幅に改善します特に値動きが激しいものは、数年程度の保有期間であっても、配当とキャピタルゲイン(値上がり益)を合計した実際の年換算の総合利回りが、8%近くも違って来る場合があります。

概ね、取得時点の投資口価格が基準価格より安い物を買った方が、好成績です。

実際には各銘柄のリスクを考えながら、基準価格以下の銘柄と基準価格以上の銘柄を組み合わせて保有すると、運用成績が安定化する傾向があります。

結局、長期投資を前提としたJ-R E I T投資も日本株の投資信託と同様に、機械的なインデックス型では運用成績が劣りますが、あらかじめ現実的な基準を作って銘柄選別を丁寧に行い割安価格で買えば、比較的高い利回りが得られ易いのです。

そのためには、今回のセミナーも含めた良質で効率的な学習方法で、やや専門的でニッチなJ-REIT投資の世界への、理解を深めていく必要があります。

なお、賃料や稼働率等の収益関係の推移は、賃貸市場の影響を見れば分かります。

※各REITの資産取得の考え方は、有料会員様向けのメルマガで、公開済みです。

財務運用能力について

R E I Tの財務内容はここ数年で好転して来ていますが、現状は守りの財務です。

現状では財務内容レベルが必ずしも個別銘柄の成長に直結しないので、投資判断材料としてあくまでも参考情報です。ただし、来年以降は重みを増しそうです。

2012~2013年の間に活発に動けないJ-REIT銘柄は、その後は低成長に陥る可能性が高いので、今年と来年の動きを見て、徐々に銘柄を選別する事が、望まれます。

今回は、以上になります。

次回はいよいよ、高利回り追求型と安定重視型の投資パターンを、紹介します。

【※】当ブログ記事は、AOIA 株式会社のスタッフが個人的予測に基づき作成した資料であり、金融商品取引法に基づく開示資料ではありません。当資料は、あくまでもAOIA株式会社のスタッフが個人的予測に基づき作成した資料であり、その正確性・完全性を保証するものではありません。当資料中に記載している内容、数値、図表、意見等は資料作成時点のものであり、今後予告なく変更することがあります。当資料中のいかなる内容も将来の投資収益を示唆ないし保証するものではありません。当資料をもとにお客様が金融商品取引行為を行われた場合、金利、通貨の価値、金融商品市場における相場その他の指標に係る変動を直接の原因として生じる利益あるいは損失は、すべてお客様に帰属します。



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