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2012年12月10日(月) 新築マンション投資よりもJ-REIT投資の方が相当有利な理由とは?

  • 投稿日:2012年12月10日

こんにちは。不動産やJ-REITにも結構関心がある、Dataと小勝負です。今週は、知る人ぞ知るJ-REIT投資の専門家のセミナー体験レポートの内容も踏まえ、不動産とJ-REITの投資について、比べてみます。結論はやや衝撃的でした。

「読めば資産形成の力になる 個人投資家の世界の経済・金融研究日記」by Dataと小勝負(AOIAアナリスト)

給料の伸び悩みが続く近年、定期的に家賃を受け取れるマンション投資に関心を持つ人は、結構多いようですね。少し注意して日経新聞を見ると、その手の広告は結構ありますし、実は私も某業界大手企業の無料セミナーで、いろいろと話を聞いていますが、基本的には彼らにとって「都合が良い話」しかしない傾向があります。

実際、投資して失敗した人も、少なくはありません。初心者が陥りがちな失敗のパターンと、それを避けるために注意すべきことは何か?」について、不動産投資信託(J-REIT)とも比較して、ご一緒に考えてみましょう。

「高い勉強代だった」。ワンルームマンションをすべて売却してため息をつく人は、きちんとした定職に就いている中高年を中心に、結構います。よくあるつまずきの始まりは全額ローンで買ったことで、家賃で返せなくなるケースが目立ちます。売却しようにも、「ローン残高より安い値段でしか売れない」。最後は親族の援助でローンを完済して、何とかマンション投資から去る人も、大勢います。

実は、株・債券とは違うリスクがあります・・・・

私の持論でもありますが、不動産コンサルタントの長嶋修氏も「不動産は株などと違って、物件選びや維持管理に手間を掛けなければ成功しない」と忠告します。

家賃で家計を補う目的の不動産投資には、3つの典型的な失敗のパターンがあります。まず、高額な新築ワンルームにこだわること。次に現地を見ないこと。最後に自己資金が少なく多額のローンを組むことです。・・・これで成功すれば、儲け物です。

なぜ新築は注意すべきなのか。龍谷大学経済学部の竹中正治教授は「投資対象として考えると新築は割高」と評価しています。将来の家賃などを基に算出する理論上の適正な投資価格と比べると、新築は一般に高くなりがちです。

投資用の新築ワンルームマンションも、通常の新築の持ち家と同様に、買った直後から値下がりするのは常識です。しかも、駅から近くても遠くても下落率はあまり変わらないのです。10年後には東京23区で新築時の8割程度、大阪市では約6割にまで、下がっています。

新築ワンルームの家賃を価格で割った「表面利回り」は、概ね年4%台前半に過ぎません。しかも、不動産は購入時やその後に、様々な費用がかかります。紀平氏は「管理・修繕費、固定資産税などを差し引いた手取りの『実質利回り』の方が大切」と指摘していますが、それは概ね表面利回りから2%ほど下がります。ここから住宅ローンの金利を払えば、確かに満室でも資金繰りは楽ではなさそうです・・・・。

もともと不動産投資は下準備が大変です。

空室や家賃延滞、リフォーム費用や値下がりなども考慮して、将来の予想収入を計算する必要があります。最悪の条件で転売しても赤字にならない値段で買うために、最初の1戸は物件選びに1年以上かけた人までいます。「周辺環境や相場が分からないと、良い物件は選べません。現地を見ずに買うのは危ない」と話す人は、決して少なくはありません。

加えて、投資用不動産向けローンを手掛けるオリックス銀行も、「お金を貸す我々も必ず現地に足を運び物件を見る」と言っています。現地を見るのは基本中の基本。それが面倒なら金融商品のREITを選ぶ方がいい。」

ローンで失敗も・・・

REITでは投資法人が持つ賃貸不動産の家賃を分配金として受け取ります。分配金をREIT価格で割った分配金利回りは現在、平均5%強に達します。家賃から維持費などを差し引いた収入を分配するので、分配金利回りは実質利回りに近いのも、魅力です。「REITの値段が高い時に買うと分配金利回りが下がるが、今は適正水準だ」(SMBC日興証券シニアアナリストの鳥井裕史氏)

REITとマンションを比べると、最後の失敗パターンが浮かび上がります。多額のローンを組むと、家賃収入がREITの10倍でも、何と手取りは赤字になり得るのです・・・!! 維持費の他にも所得税も手取りに差がつく原因です。「年収が高い人は家賃にかかる税率が、REITの分配金の税率より高くなる傾向もあります。

ちなみに、新築ワンルームマンションとJ-REITを比較すると、以下の通りです。日経新聞の記事などを参考に、以下の表は私が作りました。

しかも、新築ワンルームマンション投資の節税効果は、期待ほどではありません・・・・

マンション投資に節税効果を期待する人は、今でも結構います。家賃収入は不動産所得の扱いなので、赤字なら損益通算して給与所得を減らせるので納税額が減る為です。ただし、「2年目以降はあまり期待しない方がいい」(村岡清樹税理士)。

家賃収入から経費として引けるのは固定資産税・都市計画税や火災保険料、管理・修繕費などに、過ぎません。ローン返済では利払いの部分だけです。建物の価値を毎年費用として減らす減価償却費は、意外に額が少ないのです。一方、ローン返済の元本分は経費にはならないので、手取り収入は赤字でも不動産所得が黒字となり、課税されることも、ありそうです。

今回は、以上になります。

今週の水曜日と金曜日には、これを公開する予定です。

「日本有数のプロが明かすJ-REITの現状と有望な投資パターンとは(前半)(後半)」

ちなみに、セミナー講師はあの山崎成人氏で、彼こそがJ-REITの上場時評価書を発表している人です。滅多に聞けない様な話を、いろいろと聞けました。

【※】当ブログ記事は、AOIA 株式会社のスタッフが個人的予測に基づき作成した資料であり、金融商品取引法に基づく開示資料ではありません。当資料は、あくまでもAOIA株式会社のスタッフが個人的予測に基づき作成した資料であり、その正確性・完全性を保証するものではありません。当資料中に記載している内容、数値、図表、意見等は資料作成時点のものであり、今後予告なく変更することがあります。当資料中のいかなる内容も将来の投資収益を示唆ないし保証するものではありません。当資料をもとにお客様が金融商品取引行為を行われた場合、金利、通貨の価値、金融商品市場における相場その他の指標に係る変動を直接の原因として生じる利益あるいは損失は、すべてお客様に帰属します。


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