人生を豊かにする経済とお金の学校 グローバル資産形成学院

2012年11月23日(金) 首都圏で500万円弱で買え他人にも貸せる住まいの実態と効率的な探し方(下)

  • 投稿日:2012年11月23日

こんにちは。実用情報も結構調べるのが好きな、Dataと小勝負です。

今回は普段とはやや違う、手軽で実用的な情報の紹介を中心に、話を進めます。

「読めば資産形成の力になる 個人投資家の世界の経済・金融研究日記」

20121123日(金) by Dataと小勝負(AOIAアナリスト)

以下は、実際に不動産探しをされたい方が知っておくと良いと思われる情報です。

不動産探しの悩み事のひとつの「ファックス軍団」対策

対策としてはインターネット上のFAXサービスがあり、「D-FAX」や「FAXCAST」などが有名です。FAXされた情報があなたのメールアドレス宛てに添付画像で届き、内容確認後に不要なら削除、必要なら保存できます。管理が楽になるのでお勧めです。

購入の競争相手が少ない手軽な物件の探し方

人気のある有名な投資家向けの物件情報サイトは、もちろん大勢のライバルも本気で探していて競争が激しく、結果的に割安価格で買いにくいのが現状です。

逆に、一見平凡過ぎて目立たない媒体が穴場です。

例えば、新聞の折り込みチラシや、駅のスタンドなどに置いてある無料の不動産情報誌(フリーペーパー)などにも良い物件も含めて結構豊富に紹介されています。

競争が激しい物件の種類

例えば投資用のワンルームマンションやアパートで、購入者のほとんどは投資家です。

購入時の競争が激しいため、それほど安くはならない傾向があります。

その点、家族でも住める中古の1LDKや2LDK辺りは、基本的には自分で住むことが前提の一般の方が買いに来るために、競争がそれほど激しくなく、比較的狙い目の様です。

建物の外装工事は時間も費用も結構掛かります。そうした物件は避けましょう。

購入申込書は常に複数用意してから物件の現地調査をしましょう。

新築の一軒家(戸建て住宅)もそうですが、良い物件はすぐに売れてしまう「瞬間蒸発」が起こりがちです。タイミングが合わなければ、いくらお金があっても望みのものを買えない事もあるのが、不動産の難しさです。

「良いものがあれば最寄りのコンビニからFAXしよう」くらいの行動力は、欲しい所です。

住所(場所)と路線価の関係は、見当がついていますか?

現地調査とセットで路線価の調査もしましょう。

金融機関が気にするのは、物件の土地の担保力です。その目安は路線価です。

不動産投資の利回りの目安は、ROI(投資収益率)です。

これが計算できるようになるのも、不動産投資には必要なスキルです。

基本的に「一目ぼれ」で買うものではありません。

物件だけではなく前面などの周囲の道路も丁寧に確認しましょう

不動産の価値を決める重要な要素に「建物・土地・道路付け」があります。

どれが劣っていても価値は落ちますが、建物だけは購入者が自費で改善できます。

しかし、土地と道路は私道整備という例外を除けば、基本的には改善できません。

そこで特に重要なのが、物件の前面の道路付けです。

前面道路の幅が車も通れないほど狭い場合は当然ながら激安ですが、それは火災時に消防車がたどり着けないリスクと隣り合わせです。そうした場所の新築物件よりは、よりゆとりがある道路事情の中古物件を、私なら喜んで選びます。主なチェックポイントは・・・

1、前面道路の幅は何メートルですか?

2、その道路に何メートルの幅で接していますか?

3、道路が舗装されているなら○で、未舗装なら×です。

4、道路は行き止まりになっているなら△か×で、他の道につながっているなら○です。

事前に銀行審査を受けておきましょう

本気で買いたい物件が見付かる前に、出来れば適当な物件の購入希望の意思を示して、銀行などの金融機関に対して融資の審査を受けてみましょう。

何度かこれを行うと、自分がどれくらいの価格の物件なら購入できそうかが、概ね分かる様になります。

そうすれば、欲しい物件が見つかった時に素早く本気で意思表示でき、チャンスが広がります。

「何か良い物件があったら教えて欲しい」時に、不動産屋さんに直接それを言っても意外と効果がありません。

それを聞いた不動産屋さんの方も、「何をお望みかが分からない・・・」と、困ります。

それよりも、希望する条件を、具体的に言うと良いでしょう。

外せない情報は、「予算、期限、大雑把な場所、間取りなどの建物のタイプや広さ、希望する連絡の方法とタイミング」などです。

特定の地域(エリア)の専門家になれば、プロを相手にしても勝算ありです。

もともと不動産は極端な地域密着型の地場産業の為、相場や生活環境などがよそ者には分かりにくく、地元の企業や個人の方が基本的には相当有利です。

この事は新興国の不動産市場にも言え、メーカーなどの大手多国籍企業でさえ、現地の不動産市場の状況が把握し切れずに苦労しているケースが、今でも頻繁にあります。

という事は…自分にとって有利なお買い物ができる「縄張り」を作った人の方が有利という事になります。例えば、東京都と隣接する他県、都内でも23区と調布市などの隣接する市、東京都多摩地区でもJR中央線の南側と北側、同じ市内でも駅前とバス便では、相場がまるで違い、同じ間取りならより安い物件が、同じ価格ならより新しく広い物件が購入できるチャンスが広がって行きます。これをただ知っているのと実行できるのとでは、将来のあなたのライフプランや資金繰りなどが、相当大きく左右されそうです。

お買い得かどうか自分で確信が持てない時は、買うには早過ぎます。

これは、他の金融商品にも共通して言える事です。

自己資金だけで購入するのが有利とは限りません。

少なくても現在は超低金利ですし、住宅ローンがあればそれなりに減税されます。

また、金融機関からの借り入れがあれば、以下2点で有利です。

1、少ない自己資金で購入できるため、ROI(投資収益率)が高くなります。

・・・・これは、プロの投資家がいろいろな金融商品に投資して高い利回りを狙う際にも、

多用されている方法です。金利や実収入次第で、リスクと利回りは変化します。

2、借り入れが使える物件は売却時に買い手もローンが使える為、売りやすく、良い値段が付きやすい。


意外と大事なのは、物件の売却開始後の経過期間です。

売り出して間もない物件や、売り出してから相当期間が経過している物件は、比較的買いやすく値引き交渉もしやすい傾向があります。

しかし、中途半端に売れ残っている物件は、良い物件ならすぐに売れそうですし、売り手がまだそれほど弱気でもないので、大幅な値引き交渉もそれほど簡単ではありません。

=======================================

しかし結局、不動産投資は国内だけでは限界があります・・・・

日本は低成長と物価の下落傾向が続き、肝心の人口も働き盛りの人達を中心に今後数十年間に渡って、減少が続く見通しだからです。貸家の空室率が軽く1割を超えている地域は、今でさえいくらでもあります。

そこで選択肢に入って来るのがいわゆる「海外不動産投資」ですが、意外とハードルが高いものがあります。例えば、オーストラリアで外国人が購入可能な住宅のタイプや、マレーシアの首都クアラルンプールの市民が本当に住みたがっている住宅の種類と場所を、あなたはご存知でしょうか?

あるいは、英文の不動産の契約書を丁寧に読んだ事は、ありますか?

そういう人達は今まではかなり限られていましたが、幸い弊社AOIAではお手軽な入門コースと言っても良い、かなり個性的で興味深い英語のコースが始まりました。

ご興味ある方は、こちらをどうぞ。

http://www.aoia.co.jp/naturalreading.html

私も無料ガイダンスを受講してみましたが、明らかに聴き取れる英文のスピードが跳ね上がりました。まとまった量の英文を仕事や勉強で読んだり、頻繁に英語を聞いたり話したりする方には特にお勧めのコースで、費用は10万円くらいで済みます。

主な教材は何と、大人気のハワイの不動産の、契約手続き用の英文資料です。

もちろん、講師の東出ジョージさんは、不動産と英語のベテランです。


中学までは日本で過ごしその後はずっと海外で暮らし、海外不動産関係の仕事を続けています。詳しいエリアは、人口の増加が続く北米やハワイ、ニュージーランドや豪州、その他に欧州などの様です。

気さくで明るい性格の彼は、「海外不動産の質問にも、もちろん喜んで答えますよ」と話しています。

ご興味ある方は、こちらをどうぞ。

http://www.aoia.co.jp/naturalreading.html

今回は、以上になります。

近い内に2回目のJ-REITの本格的なレポートを、有料会員向けに発表する予定です。

【※】当ブログ記事は、AOIA 株式会社のスタッフが個人的予測に基づき作成した資料であり、金融商品取引法に基づく開示資料ではありません。当資料は、飽く迄もAOIA株式会社のスタッフが個人的予測に基づき作成した資料であり、その正確性・完全性を保証するものではありません。当資料中に記載している内容、数値、図表、意見等は資料作成時点のものであり、今後予告なく変更することがあります。当資料中のいかなる内容も将来の投資収益を示唆ないし保証するものではありません。当資料をもとにお客様が金融商品取引行為を行われた場合、金利、通貨の価値、金融商品市場における相場その他の指標に係る変動を直接の原因として生じる利益あるいは損失は、すべてお客様に帰属します。



  • グローバル資産形成学院WEBキャンパス開校 ネットで学べるオンライン講座
  • WEBキャンパスで開催中の講座はこちら
  • WEBキャンパス会員登録はこちら
  • 資産形成力要請コース