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2012年11月21日(水)首都圏で500万円弱で買え他人にも貸せる住まいの実態と効率的な探し方(中)

  • 投稿日:2012年11月21日

こんにちは。いつも本音で結構自由にこのブログを書いている、Dataと

小勝負です。今回は裏技も含めて、意外と知られていない首都圏で格安で始められる不動産投資について、ご紹介します。

「読めば資産形成の力になる 個人投資家の世界の経済・金融研究日記」

20121121日(水) by Dataと小勝負(AOIAアナリスト)

多くの人はリスクを無意識に確率で考えています。地震のリスクは実は曖昧で、専門家によってそれぞれ意見がバラバラです。火事は消防庁発表の出火率を見れば分かり、1万件当たり年間4件くらいと意外と少なく、保険会社が儲かるレベルなので、住宅に低コストで保険がかけられます。400万円の物件だと年間の保険料は1万円位が上限です。

住宅ローンの金利は年間2.5%くらいが相場で、家賃収入の相場は諸経費込みの表面上だと購入価格の812%くらいが目安です。ローンの金利を払っても家賃収入が予定通りに入れば現在は概ね儲かりますが、長期的には金利上昇リスクがあります。

以下は、某大手投資教育スクールの不動産投資の無料セミナーで、本当に聞いた話です。

「私の友人が480万円の中古マンションを購入した。都心部まで電車で30分くらいの所にある千葉県西部のある駅から徒歩6分くらいの場所で、およそ40平方メートルの1LDKで、家賃相場は5万5,000円位。諸費用が本体価格の10%とすると合計530万円なので、年間利回りは12.5%位になります。

「端数をまけて」を間違って「半分(半額)にまけて」と言ってしまい、案の定不動産屋さんから断られましたが、何と260万円で買えてしまいました。主な理由は内装がボロボロですぐに他人が住める状況ではなかったからです。持ち家で築25年位だとよくある事で、こういった物件こそがお買い得だったりします。贅沢を言わなければ、100万円くらいあれば内装のリフォームならできて他人に貸せたりします。この物件の場合、内装に150万円かかりましたが、7万5,000円の強気の家賃で募集しました。引っ越しシーズン後の4月という不利な時期にもかかわらず数日後に借り手が見つかった結果、諸経費込みの表面的な利回りは、何と20%を超えてしまいました。」・・・凄い数字です。

こうした物件は、不動産屋さんに聞いても出ては来ません。自分でオーダーメイド(手作り)で用意するしかありません。その主な方法とは・・・・

1、価格交渉で上手に値切る

リスクを抑える為にも、最初の物件は年収よりも安いものを買う事。

2、格安で汚くてぼろい物件こそ、購入にチャレンジし甲斐がある。

リフォームすれば住める。※ただし、耐震性や空調、上下水道等の老朽化や水質、屋内空気の質などは、慎重に確認する事が望まれます。

3、目利きの力(判断力)を養うこと→「数をこなす」努力も、必要です

本当にお買い得な物件は千三つ(1000件のうち3件)と、以前から言われています

駅前の(普通の)不動産屋さんに行って小さな広告をたくさん見て、気になるものがあったら「この物件の詳しい情報を下さい」と言って調べる方法も良いでしょう。

新築物件はローンを組みやすいものの高価なため、個人レベルでは1~2件しか購入できず、初心者向けではありません。むしろ、格安な中古物件を少しずつ買い増して行く方が、無難です。

ネットでの検索も有効で、以下は物件探しで特に良いとされている方法です。

「ヤフートップページ」左部分の「不動産」の「中古マンションコーナー」を探せば、

地域別に検索可能です。

特に重視すべきなのは、価格です。購入価格の1%の家賃で貸せる物件が良い物件ですので、家賃相場が分かっている方が、購入の是非の判断が早く正確に出来るでしょう。

建物別の家賃相場を調べる方法は、以下の通りです。

「不動産アーカイブ」の「トップページ上部の検索窓」に「直接建物名(物件名)を入力」

これで、坪当たりの家賃相場が分かります。

(諸経費込みの表面的な)利回りが12%以上の物が、購入の候補です。相場が分かった方が良いのでまずは地元から始め、自分にとって詳しいと思える「縄張り」の情報は、最低でも毎日1回は確認すべきです。良い物件はすぐに売れてしまうからです。

意外と知られていない、お得で安心な売買交渉の方法

契約関係の書類の中で、特に売買契約書と重要事項説明書は重要です1行の記述の有無で物件の価値が100万円ほど違ってしまう事もあるからです大抵の場合おかしな記述が1か所はあるので、業者から説明してもらう3日前には自宅に届けてもらい、熟読し、それを理由に値切り交渉をすると、お得で安心です。

クレーム対応に慣れた管理会社をきちんと選ぶと、家賃の回収を含めた面倒な業務の負担が、

大幅に減ります。

また、家賃滞納リスクに対しては、有料ですが独自の保険制度もあります。

これをしないと結局全部自分でする事になり、結構な手間と気苦労が待っていたりします。

保有物件が増加すると、税務戦略(税金対策)が重要なテーマになって行きます。

少なくても現在は、無職の妻(専業主婦)を副社長にすれば、「役員報酬」扱いで、お金を渡せます。更に、スポーツジム代や自分たちの住まいの家賃さえ、「福利厚生費」扱いになります。

そして、出口戦略(他人への転売)が、重要なテーマになって行きます。

・・・・最初のうちはそうかもしれませんがいずれ建物は取り壊して建て替えるより本格的な「出口戦略」が必要です。費用負担や各個人の事情などが複雑に絡むために、日本ではマンションなどの集合住宅の建て替えは結構難しく、成功例は稀です。個人的には、ここまできちんと説明する企業や個人なら信頼できそうですが、そういう所ばかりではありません。

そこで選択肢に入って来るのがいわゆる「海外不動産投資」ですが、意外とハードルが高いものがあります。例えば、オーストラリアで外国人が購入可能な住宅のタイプや、マレーシアの首都クアラルンプールの市民が本当に住みたがっている住宅の種類と場所を、あなたはご存知でしょうか?

あるいは、英文の不動産の契約書を丁寧に読んだ事は、ありますか?

そういう人達は今まではかなり限られていましたが、幸い弊社AOIAではお手軽な入門コースと言っても良い、かなり個性的で興味深い英語のコースが始まりました。

ご興味ある方は、こちらをどうぞ。

http://www.aoia.co.jp/naturalreading.html

私も無料ガイダンスを受講してみましたが、明らかに聴き取れる英文のスピードが跳ね上がりました。まとまった量の英文を仕事や勉強で読んだり頻繁に英語を聞いたり話したりする方には特にお勧めのコースで、費用は10万円くらいで済みます。

主な教材は何と、大人気のハワイの不動産の、契約手続き用の英文資料です。

もちろん、講師の東出ジョージさんは、不動産と英語のベテランです。

中学までは日本で過ごしその後はずっと海外で暮らし、海外不動産関係の仕事を続けています。詳しいエリアは、人口の増加が続く北米やハワイ、ニュージーランドや豪州、加えて欧州などの様です。

気さくで明るい性格の彼は、「海外不動産の質問にも、もちろん喜んで答えますよ」と話しています。

ご興味ある方は、こちらをどうぞ。

http://www.aoia.co.jp/naturalreading.html

今回は、以上になります。

次回の最終回では、実際に不動産探しをされたい方向けの実用情報をご紹介します。

近い内に2回目のJ-REITの本格的なレポートを、有料会員向けに発表する予定です。

【※】当ブログ記事は、AOIA 株式会社のスタッフが個人的予測に基づき作成した資料であり、金融商品取引法に基づく開示資料ではありません。当資料は、飽く迄もAOIA株式会社のスタッフが個人的予測に基づき作成した資料であり、その正確性・完全性を保証するものではありません。当資料中に記載している内容、数値、図表、意見等は資料作成時点のものであり、今後予告なく変更することがあります。当資料中のいかなる内容も将来の投資収益を示唆ないし保証するものではありません。当資料をもとにお客様が金融商品取引行為を行われた場合、金利、通貨の価値、金融商品市場における相場その他の指標に係る変動を直接の原因として生じる利益あるいは損失は、すべてお客様に帰属します。


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