人生を豊かにする経済とお金の学校 グローバル資産形成学院

2012年11月19日(月)首都圏で500万円弱で買え他人にも貸せる住まいの実態と効率的な探し方(上)

  • 投稿日:2012年11月19日

今週のブログの内容は、実用的で刺激的です。正直なところ某大手投資教育スクールの不動産投資の無料セミナーに出席しても分からない事まで、書いています。

「読めば資産形成の力になる 個人投資家の世界の経済・金融研究日記」

20121119日(月) by Dataと小勝負(AOIAアナリスト)

私にも趣味(ライフワーク)はいくつかありますが、愛犬の世話や仕事と並ぶものと言えば、不動産関係の調べものです。もともと子供の頃から父の仕事の関係で引っ越しを繰り返し、親族には宅建の資格保有者がいていろいろと聞けて、両親の家探しも手伝い、自然とそうなりました。

もちろん不動産も広い意味では「金融商品」なので、近頃は仕事柄より本格的に学び、関連する多様な事を出来るだけ総合的に考える様に、努力しています。

弊社AOIAはどちらかと言えば海外不動産の方が得意なテーマですが、これくらいのものでしたら個人レベルでも書けます。

それでは早速、始めましょう。

最初にあなたに質問します。

あなたは、「仕事以外の副収入があれば良いな」と、感じた事はありませんか?

実は、私もそうです。だから投資教育スクールのアナリストをやっています。

あのパナソニックでさえ巨額の赤字を出して株式の配当がゼロの「無配」状態に転落した今日、サラリーマンは勤労収入だけでは、意外と生活は不安定です。副収入がある方が生活は安定し、必要以上に仕事で無理をしなくて済みます。

副収入というと、副業以外にも、預貯金も含めた資産運用や投資などが考えられます。

現在は国内で日本円を銀行に預けると、割と金利が良いインターネット専業銀行の定期預金でも、年利は概ね0.2~0.3%くらいです。大金を預けても、金利で車を買うのも困難です。これ以上の利回りが欲しければ、他の方法が必要です。

日本株の配当利回りは2~4%くらいのものが、ゴロゴロあります。トルコリラやブラジルレアルなどの知名度がやや低い新興国通貨での外貨預金だと、年利で4~8%くらいになりますが、為替リスクが馬鹿になりません。不動産の家賃収入は、入居者がきちんと家賃を払ってくれている限りは、相場では投資金額に対して、年間の利回りが諸経費込みの表面利回りで812%くらいと、割と安定しています。

不動産投資は、きちんとやればやっただけコツコツと稼げる傾向があります。株や為替の世界だけにお金を留めると急落時に損をしやすく、少なくても資産の一部は不動産や債券などのより安全性が高い資産に回した方が、資産は増えやすいのです。

副収入というと、多くの方は勤務先の副業禁止規定が気になりますが、実は不動産収入は滅多にこれに引っかかりません。理由は簡単で、大家さんをしていた親族から不動産を相続したり、持ち家を抱えたまま転勤して結果的に自宅を他人に貸す人などが意外と多く、いちいちクビにしていたら会社が維持できないからです。

一般的な不動産投資のイメージと言えば、概ね以下の様なものだと思います。

「不動産投資は難関資格を取るほどの勉強をする必要がない。大家さんのイメージは、老人が猫と戯れる日々で、実際シンプルで必要最低限の知識があれば、実は誰にでもできる。」

・・・では、現実はどうでしょうか? 意外と複雑なようです。

投資用物件の不動産は、ひとつだけ持つのは意外とハイリスクです。空室になり収入がゼロになる事もあるからです。むしろ、いくつか持った方が、リスクは低下する傾向があります。

不動産投資を選ぶ主な二つの理由ですが・・・

1、お金が増える(収入増加)

毎月一定額の家賃収入が得られる。ゆっくりと稼げるので、株でぼろもうけした時ほどは金銭感覚が変わらないのも魅力。

2、お金が増える(節約できる)

自分が住むと、家賃収入が節約できる。

生活費を節約したいなら、住宅費の節約は、確かに計算上は有効です。

住宅費は最低でも4000万円から6,000万円くらいはかかります。持ち家の場合、住宅ローンの金利や税金、保険料、リフォーム代などが意外とかかり、住宅そのものの価格の倍近い費用が実際にはかかります。ただし、不動産投資を上手くやれば、実際の負担額は半分くらいで済んだりします。

家賃を払って部屋を借りるくらいなら、アパートの一室を買って自分で住んで数年ごとに買い替えて引っ越しを続ければ、実質的な負担額は半分程度で済んだりします。

上手く行けば、確かにそうなります。ただ、注意したい点がいくつかあります。古い住宅は水道水が汚かったり耐震性が怪しいものも多く、充分な下調べが必要なのです。

首都圏で本体価格480万円位で買える物件は、一戸建ては残念ながらまずまともなものはありません。現実的で勝算があるのは、築2025年位の中古のマンションやアパートです。山手線内側の都心部から電車で30分以内で、最寄り駅から徒歩10分までの、広さ45平方メートル前後の2DKや2LDKなら、埼玉県川口市や千葉県の西船橋駅辺りならあります。都内は結構高いのですが、他県に行くと急に安くなります。

ついでに言うと、バス便だと実際の通勤時間の割には割安だったりします。ただ注意したいのは「水を連想させる地名の所は、概ね水害に遭ってきた歴史がある」という事です。川口や西船橋も、一応これに当てはまりますので、気になる方は市役所や図書館などで「洪水ハザードマップ」などをもらって確認すると良いでしょう。洪水や津波が起こると浸水するリスクが高い所も、住宅は普通にいくらでも建てられ、売られ、買われ、使われています。これが現実です。

中古不動産の良い所は、交渉次第で安く買える事です。

「端数はまけてください」というだけで、本当に安くなったりします。「端数」のとらえ方は人それぞれですが、この言葉を言ったら、480万円の物件が400万円で買えた人もいます。実際には税金や経費などの諸費用が10%ほどかかるので、440万円位の買い物だったそうです。リフォーム代が相場通りの100万円ほどかかり、最終的にはおよそ540万円かかりました。

銀行で400万円の住宅ローンを組んだら「自動車の間違いではないですか?」と、あまりの安さに驚かれたそうです。住宅は値段の1割位の頭金を払ったら、とりあえず買える(住める)ので、一応住宅ローンを申請すると良いでしょう。断られても頭金はきちんと戻って来るので安全な「投資」です。運とタイミングが良ければ数年後に売れて、儲かる事もたまにはあります。

ここで弊社AOIAよりお知らせがあります。まだ日本では珍しい、手軽に不動産と英語をまとめて学べるコースが、弊社では始まりました。

かなり個性的で興味深い英語のコースです。もちろん、講師の東出ジョージさんは、不動産と英語のベテランです。

中学までは日本で過ごしその後はずっと海外で暮らし、海外不動産関係の仕事を続けています。詳しいエリアは、人口の増加が続く北米やハワイ、ニュージーランドや豪州、そして欧州などの様です。

気さくで明るい性格の彼は、「海外不動産の質問にも、もちろん喜んで答えますよ」と話しています。

ご興味ある方は、こちらをどうぞ。

http://www.aoia.co.jp/naturalreading.html

私も無料ガイダンスを受講してみましたが、明らかに聴き取れる英文のスピードが跳ね上がりました。まとまった量の英文を仕事や勉強で読んだり、頻繁に英語を聞いたり話したりする方には特にお勧めのコースで、費用は10万円くらいで済みます。

主な教材は何と、大人気のハワイの不動産の、契約手続き用の英文資料です。

ご興味ある方は、こちらをどうぞ。

http://www.aoia.co.jp/naturalreading.html

今回は、以上になります。

次回は、首都圏で格安で始められる不動産投資の実態を更に深堀りするとともに、あまり知られていない効率的な物件情報の集め方などについてもご紹介いたします。

【※】当ブログ記事は、AOIA 株式会社のスタッフが個人的予測に基づき作成した資料であり、金融商品取引法に基づく開示資料ではありません。当資料は、飽く迄もAOIA株式会社のスタッフが個人的予測に基づき作成した資料であり、その正確性・完全性を保証するものではありません。当資料中に記載している内容、数値、図表、意見等は資料作成時点のものであり、今後予告なく変更することがあります。当資料中のいかなる内容も将来の投資収益を示唆ないし保証するものではありません。当資料をもとにお客様が金融商品取引行為を行われた場合、金利、通貨の価値、金融商品市場における相場その他の指標に係る変動を直接の原因として生じる利益あるいは損失は、すべてお客様に帰属します。


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