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住宅購入・住宅ローンで失敗しない8つの基本スキルとは?

  • 投稿日:2014年12月6日

今回は、皆さんも気になっている「住宅購入・住宅ローンで失敗しない基本スキル8連発」について、ご一緒に確認してみましょう。実は本ブログは、3回に分けてAOIAフェイスブックで公開済みの記事をまとめたものです。意外と好評だったのでブログ化しました。おそらく多くの方は、それなりに使える数字やノウハウがいくつか見つかるかと思います。

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1、賃貸より購入がトクと勘違いする初歩的ミスとは?
「家を買うのと借りるのは、どちらがお得か」を比較する際に間違いやすいのは、家の価格と家賃総額を比較する点だ。住宅の総コストはこんなものではない。比較するなら持ち家の「家の価格+住宅ローンの利息+管理費等+固定資産税」と、借家の「家賃+更新料・礼金」が基本だ。もちろん、保険料も含めても良いだろう。ちなみに3000万円を金利3%、35年ローンで借りた場合、利息だけで1849万円もかかる。超低金利のいまが、どれほど金利負担の面では有利な借り時(買い時)かは、これだけでも明らかだろう。
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2、諸経費を忘れて組んだローンで家計が破綻する事も・・・・
特に戸建て住宅よりも維持コストが高くなりがちなマンションでは、以下の話は重要だ。住宅ローン返済以外の駐車場代や管理費、修繕積立金、火災保険料や固定資産税など諸経費は馬鹿にならない。合計すると戸建て住宅よりも高いケースが多く、しかも修繕積立金などは、時間が経つほど跳ね上がって行く物件も多い。それでなくても現在はインフレで、実質的な収入が減っている家庭も、実は多い。
現在の収入で無理なく住宅ローンの返済が出来そうなら、購入を検討するのも良いだろう。また大都市圏の郊外では、実はマンションよりも戸建て住宅の方が新築でも安い場所も多く、近所のマンションでも新築よりは中古の方が1000万円単位で安くなる場所は、いくらでもある。
住宅購入はそれなりに慎重かつ熱心に、じっくりと考えるべきテーマだろう。もちろんこれは、収益物件目当ての不動産投資にも言える。

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3、超低金利の変動金利ローンが何十年間も続く前提で考える危うさ
現在は日銀の超金融緩和もあり超低金利で、住宅ローンの変動金利も1%未満と金融機関側が「出血大サービス」気味だ。大半の返済モデルは困った事に、この最低金利が返済まで続くことが前提だ。当然、借りた後に金利が上がれば総返済額は増える。日銀と政府の主要政策目標がインフレ(と金利上昇)である事は、いまでも事実だ。それでなくても円安の現在、食品やIT機器・電気代などの輸入インフレも、進行中だ。
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4、「家賃並みで買える」はセールストークの常識だが本当か?
「家賃並みで買える」は不動産セールスの常套句だが、例えば返済モデルはたいてい35年ローンだ。あなたが35歳なら70歳まで払い続ける前提なのだ。結局多くの場合は繰上げ返済や退職金で一括返済する事になり、一時的にせよ家賃以上に払う結果になりやすい。これで老後の生活費を本当に準備できそうか、ぜひとも冷静に計算したいところだ。

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5、低金利に見えても事務手数料が高い事も・・・
飲食店の「お通し代」や「サービス料」のように、銀行にも裏コストがある場合がある。代表的なのが「事務手数料」だ。融資額の2%+消費税が多い。3000万円を借りたら事務手数料だけで約65万円も取られる。都銀のホームページなどで金利込みの住宅ローンの総支払額を試算できるので、実際に負担する事になる金額を計算して、本当にお得なローンかどうか比べてみると、良いだろう。

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6、保証料の保証は払い損?
高コストな住宅ローンの保証料だが、これはあなたが返済不能になった際に保証会社があなたに代わって銀行に返済する制度だ。しかし困った事にあなたは免責(ローンの支払い不要)にならず、保証会社への返済義務が、実はしっかり残っている・・・・・。なんのための保証料か、これでお分かりだろう。貸し手の資金回収費用をなぜか借り手が払っているとも、言えそうだ。
 「保証料」は住宅ローンの金利に0.2~0.3%上乗せされることが多い。3000万円を借りた場合(金利3%、期間35年)なら保証料0.3%の上乗せで約213万円も支払額が増える。出来れば保証料のない金融機関を選ぶと良いだろう。
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7、○○保険付きの住宅ローンを選んでは結局損かも・・・・
ガン保険付き、3大疾病保険付きなどの、一見お得なローンが増えている。だが当然ながら保険料が無料な訳ではなく、金利が0.3%程度上乗せとなり、しかも途中解約できないのだ・・・・。
必要な時に限って医療保険や所得補償の保険に加入した方が、有利かもしれない。

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8、フラット35を割高な大手銀行(メガバンク)で借りて失敗するかも?
「フラット35」は、住宅取得支援機構(旧住宅金融公庫)の融資を、銀行が窓口となって貸し出すもので、住宅ローンの一種だ。注意点は窓口となる銀行によって、金利や手数料が異なる点だ。
実はメガバンクは自行のローンを優先しているため「フラット35」には消極的で、ネット銀行や地銀の方が低金利だ。
 例えば2014年11月現在の期間35年の「フラット35」の最低金利は、地銀やネット銀行では概ね1.610%ですが、メガバンクでは1.612~2.250%に達する物さえあります。年率0.6%の違いは結局、車一台分にはなりますので、無視できません。
 実は事務手数料も、あるネット銀行だと融資額の1.404%ですが、メガバンクの中には融資額の2.16%に達する物さえあります。やはりこの面でも、冷静な比較検討は、普段からするべきでしょう。

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今回は、以上になります。不動産も結構好きなAOIAフェローのDataと小勝負からでした。

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