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人気のJ-REITと国内建設株の適正価格とは?

  • 投稿日:2014年10月3日

今回は、皆さんもご興味ある「J-REITと国内建設株の適正価格」について、ご一緒に確認してみましょう。J-REITは2013年前半の見事な上げ相場が理由で、国内建設株は昨年の上げ相場や2020年に予定されている東京オリンピック開催などの理由で、かなり注目されて来ました。

ではこれらの「人気の金融商品」の適正価格や投資妙味は、実際のところどれ位なのでしょうか? 実は私は2014年も含めて過去に2回、J-REITのプロの山崎成人(やまざきしげと)氏のセミナーに出席し、AOIA会員の方にはかなり本格的なメルマガを発表しています。本ブログではその成果の一部も、特別に公開します。

 東証REIT指数(=Jリート指数)がかなりの強調相場を続けている。これは、TOPIX(東証株価指数)や日経平均株価に比べて高いパフォーマンスを記録していることが理由の一つ。もう一つは、過去1年間を振り返ったとき、他国のリート指数とのパフォーマンス比較でも高い実績を収めていることが挙げられる。

 まず東証株価指数(TOPIX)と比べてみよう。終値ベースでとらえると、2013年以降のTOPIXの最安値は昨年6月13日に付けた1,044.17ポイント。そこから直近高値1,311.91ポイント(2014年9月19日)までの上昇率は27.5%だ。

 ところが、東証REIT指数は昨年6月安値から今年8月29日に付けた1,648.90ポイント高値までの上昇率は32.3%。今年1月末から4月当時までTOPIXと日経平均株価はそろって調整色を強めたが、この間も東証REIT指数は堅調に推移した。昨年3月高値1,700.91ポイントも夏場以降、視界に入り始めている。

 東証REIT指数を見る場合、配当のウエートが高いことで「配当込み」ベースでの価格推移が注目されるが、その角度から見ると、昨年6月安値2,027.90ポイントから直近高値2,815.18ポイント(今年8月29日)まで、38.8%も上昇している。既に昨年5月高値も今年8月5日時点で更新。かなりの強さと見ていい。

 

支えになった好需給

 こうした強い価格推移の背景にあるのが、リート市場での好需給だ。

 東証によれば、日銀によるJリートの買い入れは今年8月末時点まで165回に及び、その総額は1,552億円。「大胆な金融緩和」を唱えた安倍首相の意向も踏まえて昨年4月4日に日銀が打ち出した「量的・質的緩和」にはJリートの買い入れ拡大方針も含まれ、年間300億円の買い入れによって2014年度末の見込み残高は1,700億円に達する見通しだ。

 一方、Jリートの平均分売利回りから10年物国債の利回りを差し引いたイールドスプレッドは3%前後で安定的に推移。このスプレッドは米国、豪州、英国、香港、豪州、シンガポールの「他国のリートに比べても高水準」(東証・上場推進部)。魅力的なインカム商品としてのJリートには外国人投資家の寄せる関心が高く、投資部門別の売買比率は「外国籍投資家が40%を占め、市場のメインプレーヤーになっている」(同)という。好需給と好パフォーマンスが共鳴しながら、指数の安定的上昇につながっているわけだ。

手離しの楽観は禁物

では、この調子で年末・年始に向け、東証REIT指数の勢いが続くのだろうか。

株式市場における不動産セクターの値動きや、マンション販売動向に見られる不動産マーケットの動向をチェックすると、手離しの楽観は禁物、といわなければならない。

それ以前に山崎成人(やまざきしげと)氏は、「東証REIT指数は1650ポイントを超えればバブルだ」と発表していたので、深入りは禁物でしょう。

 REIT(不動産投資信託)でこれからかなりの利幅を狙いたい人は、米金利が急上昇した後に価格の急落が見込める、2016年以降の米REITを狙うと良いでしょう。

日本のREIT(J-REIT)は、外国人や日銀まで買っている事もあり、意外と今後の底値は堅いと見られている一方で、米REITは良くも悪くも上下の値動きは米国株よりも派手なほどで、2014年後半から2015年にかけては、「追加購入よりは、大幅な下落の前に静かに売却すべき時期」なのです。短期売買で儲けたいなら、「いい話」が多数出たばかりの日本株を狙う方が良いでしょう。私は比較的堅めの銘柄で、1月弱で10%は利益を確保出来ました。

 

お次はいよいよ、日本の建設株のお話です。

 東証33業種指数のうちの一つである不動産株指数は今年6月下旬、いったん1,663.78ポイントまで戻したものの、そこからは不調ムードが再び広がり、直近は1,537.51ポイント(9月24日現在)。昨年12月末に付けた1,914.16ポイントまで、大きな距離を残したままだ。

東証不動産株指数とは違って、採用銘柄数が14に限定されている業種別日経平均・不動産株指数はもっと厳しい状態にあり、9月17日には、前日に不動産経済研究所が発表した8月の首都圏マンションの販売戸数が大幅に落ち込んだことから一時、1,501.19ポイントと、1,500ポイント割れ寸前まで下落。8月8日に付けた終値ベースでの年初来安値1,499.20ポイントに迫った。

 取引時間中で見ると、1,495~1,496ポイント台は底割れ型に変わるかどうか、チャート上ではぎりぎりの攻防ラインで、同指数から見る限り、不動産株に及ぼした「アベノミクス効果」のはく落懸念が高まりかねない水準にまで、追い込まれている。

 

消費税の「再引き上げ問題」はリスク要因

 不動産経済研究所が今回、発表した首都圏の8月の販売戸数は前年同月比49.1%減。リーマン・ショック時の08年9月の53.2%減以来の大幅ダウンとなった。消費増税前の駆け込み需要の膨らんだ昨年8月との比較で反動減となるのは当然。しかし、今年7月に比べても50.0%減を記録した。そもそも購入者が買える価格よりもコストの問題から販売価格が高くなりがちで、問題の根は意外と深い・・・・。

 また、8月の契約率が69.6%と1年7カ月ぶりに好不調の分岐点とされる70%も割り込んだ。9月の発売戸数は3,000戸と8月比42.1%増の見通しだが、前年同月比では49.7%減。依然、として厳しい状況が続くことに、変わりない。

本当にこれでも順調に上がるのだろうか?

私なら、輸出株の方を選ぶ。

消費税率を来年10月から法律どおり10%に再び引き上げるかどうかについて、政府は7~9月のGDP統計を見極めたうえで12月中旬までに決断する予定だ。仮に再増税が決まると、内需の冷え込み懸念から不動産株にとっても更なる波乱要因になる可能性がある。さしもの東証REIT指数も影響は免れまい。そもそも「期待したほどオフィスビルなどの家賃が上がらない!」と、既に困惑している投資家が多いのだ。

7~9月のGDPは第1次の速報値が11月17日で、第2次の改定値は12月8日にそれぞれ発表される。備えあれば憂いなし――。東証REIT指数の方向変化の可能性も念頭に置きつつ、マクロ統計、政府の動き、株価動向にしっかりと目配りしておきたい。

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特別付録 よく似た値動きをする「○○○と東証REIT指数のグラフ」

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※以下の様な事まで、分かります。本来はプロ向けのレベルのイベントでしょう。

「もうしばらく保有して様子を見るべき銘柄」

「2012年以前の東証REIT指数1,000ポイント以下の時に購入したケースの対処について」

「2014年下半期で新たに投資する場合の銘柄選別と判断基準について」

「手堅い銘柄」

「除外したい銘柄」

「新たにREIT投資を行う投資家向けの投資戦略」

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応相談ですが、ご出席された方は、「J-REIT特集のメルマガ」を贈呈できるかと思います。

『人生を豊かにする経済とお金の学校 AOIAアカデミー【無料ガイダンス】』

2014年10月11日(土) 10:30 ~ 12:00

場所:東京都港区虎ノ門

詳しくはこちらをどうぞ

https://argo-navi.net/mielca_aoia/PublicSeminar.aspx?gId=1&sId=1&eId=1368

 

今回は、以上になります。AOIAフェローのDataと小勝負からでした。

【※】当ブログ記事は、AOIA株式会社のスタッフが個人的予測に基づき作成した資料であり、金融商品取引法に基づく開示資料ではありません。当資料は、飽く迄もAOIA株式会社のスタッフが個人的予測に基づき作成した資料であり、その正確性・完全性を保証するものではありません。当資料中に記載している内容、数値、図表、意見等は資料作成時点のものであり、今後予告なく変更することがあります。当資料中のいかなる内容も将来の投資収益を示唆ないし保証するものではありません。当資料をもとにお客様が金融商品取引行為を行われた場合、金利、通貨の価値、金融商品市場における相場その他の指標に係る変動を直接の原因として生じる利益あるいは損失は、すべてお客様に帰属します。


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