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マンション建替えと耐震改修工事の法的な最新事情について

  • 投稿日:2014年12月2日

今回は、皆さんも気になっている「マンション建替えと耐震改修工事の法的な最新事情」について、ご一緒に考えてみましょう。弊社AOIAは投資教育スクールではありますが、不動産は隣町の様なものですので、それなりに要点は分かりますし、実は私の親族に宅建保有者もいるので、意外と要点は分かります。また、今回のブログの情報源も、かなり確かなところです。

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 国土交通省の推計によると、2013年12月末時点のマンションストック総数は約601万戸であり、そのうち1981年の建築基準法施行令改正以前の耐震基準(旧耐震基準)で建設されたものが約106万戸も存在する。耐震性が不足している高経年のマンションでは、建替えなどによる再生が、喫緊の課題だ。

 こうした状況下、新たな法制度も始まろうとしている。2014年12月に施行予定の「マンションの建替えの円滑化等に関する法律の一部を改正する法律」(改正マンション建替え円滑化法)である。同法の改正のポイントはどのような点なのか。また、改正により建替えなどマンションの再生はどのように進むと考えられるのか?

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「マンション建替え円滑化法」の改正内容と注意点とは?

―― 「マンションの建替えの円滑化等に関する法律の一部を改正する法律」(改正マンション建替え円滑化法)が2014年6月25日に公布され、12月24日に施行予定です。

この背景には、大地震発生のおそれがある中で、耐震性不足の高齢マンションの建替えなどが、依然として進んでいない事があります。

 「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」(マンション建替え円滑化法)は、2002年12月に施行されました。同法では、区分所有法上の建替え決議をしたマンションは都道府県知事などの許可を受けて、法人格のある建替組合を設立することができます。同法によると、建替組合が主体となって、いままでのマンションの担保権や借家権を再建マンションに移行させるなど、建替え事業を円滑に進めることができます。

 ただし、1981年以前の旧耐震基準で建設されたマンションが100万戸以上もある一方で、同法の施行後、実際に行われた建替えは180件程度にとどまっています。主な理由は、居住者の圧倒的多数派の賛成が得られなかった事と、入居者(区分所有者)の資金不足です。耐震性不足のマンションの耐震化を更に進める為に、今回の法改正が行われたのです。

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今回改正された主な点とは?

大きなポイントは二つあります。一つ目は、マンション敷地売却制度の創設、二つ目は容積率の緩和特例です。

 マンション敷地売却制度とは、耐震性不足の認定を受けたマンションについては、区分所有者の5分の4以上の賛成で、マンションおよびその敷地の売却を行う旨を決議できるというものです。改正前は、多数決で売却することは出来ませんでした。

 二つ目の容積率の緩和は、耐震性不足の認定を受けたマンションの建替えにより新たに建築されるマンションで、一定の敷地面積を有し、市街地環境の整備・改善に貢献するものについては、特定行政庁(建築確認や完了検査などを自ら行う都道府県・市・特別区)の許可により、容積率制限が緩和されますが、100%保証された権利ではありません。

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改正マンション建替え円滑化法の対象物件とは?

 あくまでも耐震性が不足するマンションです。改正マンション建替え円滑化法を活用するためには、「建築物の耐震改修の促進に関する法律」(耐震改修促進法)の場合と同様に耐震診断を受け、耐震性能(Is値)が0.6未満(鉄筋コンクリート造の場合)と危険なため除却(取り壊し)が必要といったように、特定行政庁から耐震性不足が客観的に認定される必要があります。

 「耐震改修促進法」は、「改正マンション建替え円滑化法」に比べると認知度は低いのですが、実は重要な法律です。昨年11月に、一部が改正され施行されました。改正耐震改修促進法では、耐震改修を円滑に促進するために、耐震改修計画の認定基準が緩和され、容積率や建ぺい率の特例措置が講じられました。

 また、区分所有建築物については、耐震改修の必要性の認定を受けた建築物について、大規模な耐震改修を行おうとする場合の決議要件が緩和されました。具体的には、区分所有法における決議要件が4分の3以上から過半数になりました。

 厳密にいうと、耐震改修が共用部分(区分所有法17条1項)の変更に該当する場合でも「集会の決議」で足りるとされましたので、必ずしも全区分所有者の「過半数」の必要はなく、「集会の決議」について標準的な管理規約が定めているように、全区分所有者の半数以上の集会出席があり、その出席者の過半数の賛成で足ります。耐震改修工事が非常にやりやすくなりました。この点はしっかり記憶しておくべきです。

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検討課題は何か?

 改正マンション建替え円滑化法の敷地売却制度においては、マンションを買い受けようとする者は、買受計画を作成し、都道府県知事に申請する必要があるとされています。この意味と容積率緩和の特例について、確認しましょう。

マンション敷地売却制度では、マンションと敷地をデベロッパーなどの買受人に売却し、建物を除却してもらう事になります。法律では除却後の土地の用途については制限がありません。しかし一般的には、人口減少が毎年確実に進んでいるにもかかわらず、新しいマンションが建てられることが多いと思われます。もちろん区分所有者なども、新しく建てられるマンションへの再入居のほか、代替住居の提供やあっせんなどの有無が明確でないと、決議はできません。そのために、買い受けようとする者は、買受計画を作成し、認定を受けなければならないのです。

 容積率緩和の特例については、実際の案件がまだ出ていないため、具体的な内容はこれから示されることになりますが、楽観しない方がいいでしょう。と言うのも、同特例を活用するには、特定行政庁(建築確認や完了検査などを自ら行う都道府県・市・特別区)の許可が必要であり、周囲の建物と大幅に異なる緩和は、考えにくいからです。

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高齢マンション居住者は何をすべきか?

 都心の駅に近い立地のマンションを除けば、余った容積率を売却し、少ない資金で建替えができるような物件は少ないと考えられます。建替えだけでなく、前述したような耐震改修促進法を利用した耐震改修なども含め、幅広い選択肢を検討すべきでしょう。

 ただし、区分所有者や管理組合だけでは、知識や経験にも限りがあります。日ごろから、この点に精通したデベロッパー、弁護士、マンション管理士、マンション管理会社、NPOなどの専門家に相談しておくのも、賢明な方法でしょう。

さまざまな情報を収集しながら、納得のいくような形で、広い意味での再生、活性をはかってほしいと願っています。

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この様に、「マンション建て替えなら容積率が追加でプレゼントされるだろうから、それほどお金はかからず、もしかしたら逆に儲かるかもしれない」と考えるのは、やや楽観的過ぎる状況の様です。

マンションなどの集合住宅は「住まいも入居者も老いていきます」し、「マンションの入居者同士はもともと他人なのに、半ば強引に連結決算で資金が管理され、維持・補修・建替えの費用を賄う必要」があります。また、近頃は建築技能者の人手不足による賃金上昇もあり、以前よりも大幅に建築・補修コストも上昇気味です。

場合によっては、予想外の負担に困惑したり、売却して新しい住まいを捜す必要に迫られるご家庭も、今後は着実に増加しそうです。

 「日本政府の財政再建には消費税率を30%前後まで上げる必要がある」との試算結果も出回っていますが、いままでの様に真面目にコツコツ働くだけで、本当に間に合いそうでしょうか?

「このままでは手遅れになりそうだ」という現実に気付いて投資やその為の勉強を始める日本人は増加中ですし、「実際軽く過半数の人達は2014年も黒字になりそうだ」との調査結果も、結構あります。私もいくつかの方法で試していますが、流れが読めれば年率10%以上の黒字にするのは、それほど難しい事ではありません。

ご興味ある方は、こちらもどうぞ。

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AOIAフェローのDataと小勝負からでした。今回は、以上になります。

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