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アイビー総研 REITセミナー出席レポート 結論と重要ポイント

  • 投稿日:2015年4月17日

本ブログは、私が先週出席した良質なREIT関係のセミナーの要点の一部をご紹介するものです。これは割とお勧めです。

 『J-REIT銘柄分析セミナー 東京(追加開催)~個別銘柄分析と海外REIT投資~』

日時:2015年4月9日(木) 18:20~21:20 
会場: コンベンションルーム AP東京丸の内 東京都千代田区丸の内1-1-3 

講師:関 大介 (アイビー総研株式会社 代表取締役/JAPAN-REIT.COM運営責任者)
主催:JAPAN-REIT.COM運営事務局/アイビー総研株式会社

出席者の特徴:40~60代の個人投資家など 男性が7割ほど 私服姿の方も多し 勉強熱心

評価

 「REITとは何か」などの基礎から体系的に学ぶというより予備知識がある投資家対象の内容で、これだけ出席しても全体像は分かりませんが、どこに投資妙味がありそうかなどの要点は分かりました。1万円弱の受講料は高くはなく、質量ともに納得できる内容で、質問も充分に出来ました。

《セミナーご案内》 アイビー総研の紹介メールより抜粋

 J-REIT(不動産投資信託)は、50銘柄が上場、時価総額10兆円の規模に達し、計12兆円の不動産を運用しています。J-REITの価格(投資口価格)は、日銀の追加金融緩和を機に2014年後半から急速に上昇し、代表的な指標である東証REIT指数は2015年に入り一時2,000ポイントを超える場面もありました。

 一方、REITはインカムゲインを期待できる投資商品として、平均分配金利回りは3%前半と収益性の安定した側面もあります。景気回復期待から昨今オフィス需要が高まっており、今後REITの収益にも好影響が期待できます。

 また、国内だけでなく海外にも様々なREITが存在します。なかでも米国REITは日本の約10倍近くの規模を持つ世界最大のREITです。今回のセミナーでは、現在のJ-REIT市場とともに、海外のREITの分析も行い、海外REITに分散投資する手法を解説します。

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以下は、『J-REIT銘柄分析セミナー』の結論と特に重要と思われる内容です。

・J-REITの相場はそろそろ天井で、今後は「1割上昇したら売却で利益確定」など出口を考える段階。とはいえ、個別銘柄で見たら、まだ伸び代があるものも残ってはいる。

・J-REITの価格は、業績よりも需給バランスで決まる。

・J-REITの価格が上がっても、分配金がそれに応じて増えれば、利回りは下がるとは限らない。

・実は2012年末に始まった「アベノミクス相場」では、東証REIT指数より日経平均の方が上昇。

 やはり日本の景気や企業業績が良くならないと、J-REITの上昇余地は限られている。

J-REITと日本国債のスプレッド(利回り差)の歴史的下限は2.7%くらい。これを下回るとJ-REITの相場が下がり、利回りは上昇して来た。

・当面のJ-REIT相場を左右する最大の要因は、日銀の追加金融緩和などの金融政策。

・実は日米REITとも財務状況が以前よりは改善していて、「金利上昇リスク」は経営面ではそう気にする必要はない状況。

・J-REIT銘柄の一部は、スポンサー企業との関係を重視すべき。高く買わされていないかなど。

・日本のオフィス供給量は当面増加するが、空室率は供給面積よりも景気で決まる。

・J-REITに投資する投信もあるが、上場投資信託(ETF)よりも高コストで投資先が限られ、今の様な停滞感がある相場では買わない方が良い。

REITの運用成績は、アクティブでも別に高くはない。もともと選択肢が少なく差別化しにくい。

・J-REITの財務力の重要な判断基準は、平均資金調達期間。長いほど金利上昇で困らない。

・税金が優遇されるアップREIT(REITに化ける)は米国にはあるが、日本では税収減る事もありまだ先の話だろう。

・東証REIT指数の上限は2200ポイント、下限は1700ポイントと見ている。かつて2500ポイント付近まで行った時もあったが、その時ほどは外国人が買ってくれそうにはないので、こうなる。下限は1800ポイントと見ている人が多いが、海外情勢次第でここまで下がりそう。

 【コメント】下がれば買いの「押し目買い」は、ありでしょう

『最近のマーケット情報や実用情報を無料で知りたい方はこちらをクリック』 https://argo-navi.net/mielca_aoia/PublicMailMagazineEntry.aspx?no=3&_ga=1.28334652.1273857201.1394110146

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・米REITが世界中のREITで一番有望。分配金利回りは約3.5%だが、3%まで下がってドル建ての相場(ダウ・ジョーンズ・エクイティ・オールリート・インデックス)は最大2割近く上昇する余地がありそう。

 【コメント】過去最高値圏でも更に上昇余力ありという意味です。

【用語解説】「分配金利回り」とは不動産投資信託(REIT)の予想分配金を投資口価格(株価に相当)で割って算出する。株式なら配当に該当する。

・米REITは米金利上昇が1%以内で景気が改善すれば(家賃や物件価格上昇に支えられて)特に困らないだろう。

米REITで有望なセクター(部門)は、相場が出遅れ気味のオフィス系と商業施設系。ただし米国ではネットショッピングが急拡大中で、商業施設系の賞味期限はあと数年だろう。住宅(レジデンス)は値上がりし過ぎなので、お勧めしない。

・米REITは会社類似組織で良くも悪くも生き残りに必死で相場より安いディスカウント増資多し。

米REITは利益配分が優遇される優先株型が注目されているが今は買う時ではない。値上がりすると償還されやすく、一口当たりの分配金に上限あり。実は普通株型米REITの方がまし。

・今後の金利低下の可能性を考えると、英国と豪州の不動産・REIT相場も上昇しそう。ドイツは既にバブルが進行し、伸び代は少ない。カナダよりは米国が有望。

・アイビー総研のREITの講師で山崎成人(やまざきしげと)氏も有名だが、彼の方が相場観などがネガティブ(慎重)。

  【コメント】言い換えれば、アイビー総研代表の関大介氏の見通しは、より楽観的。この辺りも考慮してご自身の相場観の参考として下さい。

ご興味ある方は、以下のグローバル資産形成学院のフェイスブックもご参照ください。

そう楽観できない日本のオフィス市況」 https://www.facebook.com/aoiaacademy

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今回は、以上になります。グローバル資産形成学院フェローのDataと小勝負からでした。

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】当ブログ記事は、グローバル資産形成学院のスタッフが個人的予測に基づき作成した資料であり、金融商品取引法に基づく開示資料ではありません。当資料は、飽く迄もAOIA株式会社のスタッフが個人的予測に基づき作成した資料であり、その正確性・完全性を保証するものではありません。当資料中に記載している内容、数値、図表、意見等は資料作成時点のものであり、今後予告なく変更することがあります。当資料中のいかなる内容も将来の投資収益を示唆ないし保証するものではありません。当資料をもとにお客様が金融商品取引行為を行われた場合、金利、通貨の価値、金融商品市場における相場その他の指標に係る変動を直接の原因として生じる利益あるいは損失は、すべてお客様に帰属します。


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