人生を豊かにする経済とお金の学校 グローバル資産形成学院

2013年6月14日(金) そろそろ買いか?割安高配当J-REIT銘柄

  • 投稿日:2013年6月14日

こんにちは。Dataと小勝負です。昨年はJ-REIT関係の二つの本格的なイベントに参加し、書いたレポートが一部の方から妙に受けました。二匹目のドジョウを狙って今度は大好きな住宅ネタで勝手に20ページ規模の分かりやすくてすぐに使える資料「お金の世界から見た賢い住宅の売買の方法について」を書いたら、案の定、大受けしています。

2013614日(金) 「読めば明日の力になる 個人投資家の世界の経済・金融研究日記」

主な内容はこちらです。

1、今が住宅の買い時である、これほどの理由

2、これで安心、便利でお得な住宅の賢い売買方法

その1 消費税を出来るだけ払わないで住宅を購入する方法

その2 1流マンションと2流以下のマンションの、とても簡単な見分け方とは?

その3 コストパフォーマンスがとても良い、築15年物件

その4 ローンが払い切れない時は、「競売」よりも「任意売却」を!

その5 自宅を売りたい時に、最高の査定額を提示した会社に頼む「落とし穴」とは?

特別添付資料その1 プロも参照する不動産関連情報収集用サイト 表も裏も分かります

特別添付資料その2 首都圏と近畿圏の土地と住宅の成約価格の推移

・・・・本当は1,000円でも安い?

ご興味ある方は、AOIAの参加費3,000円前後の有料イベントにお越しいただければ、

PDFファイルでよろしければ差し上げられると思います。

例えば、こういったイベントの出席者が、対象になります。

ゲームで学ぶ資産形成 Fortune Map 体験会

http://argo-navi.net/mielca_aoia/PublicSeminar.aspx?gId=1&sId=1&eId=623

第15回AOIA講演会
『アラブの春以降現在までの主な動きと、今後の世界経済、国際情勢に与える影響について』

講師:畑中 美樹 氏 この世界のプロです。

http://argo-navi.net/mielca_aoia/PublicSeminar.aspx?gId=1&sId=1&eId=714

開催日時や場所は、弊社ホームページ下部の「スクール日程」をご参照ください。

さて、CMはこれくらいにして、本題に入りましょうか♪

「・・・」以降は私のコメントです。


米国の金利上昇を受けて、最近のJ-REIT同様に、米REITも弱含みです。

参考資料 ダイヤモンドオンライン 『マネー変調と株価暴落は「炭鉱のカナリア」か』 割と面白い記事です
――熊野英生・第一生命経済研究所 経済調査部 首席エコノミスト

http://diamond.jp/articles/-/36929?page=3

米金融緩和に敏感なのは長期金利の動向である。長期金利が5月初めから上昇した影響は、負債の重みに反応しやすいREIT市場の変化に表れた。米REIT価格は、5月中旬をピークに大きく調整してきている(図表6参照)。

2013年6月5日の日経朝刊投資・財務面には、以下の見出しがありました。

日銀REIT買い入れ、上限の1400億円に接近 市場、枠拡大などを期待」

東京市場で、日銀による不動産投資信託(REIT)の買い入れが近く予定の枠を使い切るとの観測が浮上しています。日銀は4日、REITを新たに1億円購入したと発表した。1回の買い入れとしては過去最少額です。REIT購入額は徐々に減っており、市場では10~11日の日銀金融政策決定会合で追加の措置を期待する声が多い。

市場参加者からは「現状の買い入れ規模ではREIT相場の下支え効果はほとんどない」(地銀の運用担当者)との声が聞かれます。

REIT全体の値動きを表す東証REIT指数は、3月27日に付けた年初来高値から約2割下げています。「次回会合で買い入れ枠の拡大など何らかの措置がないと、REITは調整局面から抜け出せないおそれがある」との見方も、有力です。

6月7日には不動産投資信託(REIT)も上場39銘柄すべてが下落し、東証REIT指数は約3カ月ぶりに1300を下回った。長期金利の動向の不透明感がぬぐえないのが重荷で、短期筋を中心に売り注文が膨らんだ。ただREITは市場平均の利回りが節目の4%台を回復。「底値は近い」(大和証券の住谷智宏アナリスト)との声もあった。

既に何度かメルマガやブログで書いていますが、日経平均と日本の不動産投資信託(J-REIT)は似たような値動きをする傾向が、経験則上はかなりあります。そしてJ-REITの利回りは、価格が下がるほど実は上昇します。分配金が急には変動しない為です。「日経平均が下がればJ-REITの掘り出し物を探そう♪」は、実は比較的手軽で手堅い投資方法なのです。

Jリートはまだ買って大丈夫?
「分配準備金」に注目すると買える銘柄がわかる!今から買っていいJリートの見極め方(後編) 要約版
(回答者はJリートに詳しいアイビー総研・関大介さん)

Jリートの多くの銘柄は1年前と比べて1.5倍近くにまで値上がりしている。今からJリートに投資しても大丈夫なのだろうか?

不動産価格の上昇はJリートにとって不利 !?

実は昨年末~3月くらいまでのJリート価格の上昇は、どうして上がっているのか、よく分からなかったんです。円安で株が上がるのは分かるんですが、Jリートには為替は関係ありませんし、アベノミクスで不動産価格が上がるという期待があるようですが、不動産の価格が上がると利回りが下がってしまうので、Jリートにとっては良くないんです」(Jリートに詳しいアイビー総研・関大介さん)
・・・・アイビー総研は、昨年私が2回出席してレポートを作成したJリート関係のイベントの主催者です。比較的冷静な判断をしてくれています。何か気になるイベントがあれば、参加されると良いでしょう。半ばプロ向けのレア物のイベントも、1万円程度で参加できてしまいます。私は参加済みですが、これがまたすごい内容です。


しかし、不動産価格が上がれば、Jリートの保有物件の含み益が増えていいのでは?
確かに、不動産価格が上がればJリートの保有物件の含み益は増えるんですが、だからといってその物件を売ってしまうと賃貸収入は下がってしまい、売却益で一時的に分配金は増えても、次の物件を取得するときには不動産価格の上昇で利回りが低下した物件を取得する事になるので分配金も下がってしまう。家賃が高くなって、結果的に不動産価格が上がるのはJリートにとっても良い状況ですが、今は土地の値段が上がりそうなだけで、家賃やオフィス賃料は全然上がっていません。
・・・・これも一種のバブル(値上がりによる利回りの低下)でしょうね・・・


景気がよくなればオフィス賃料にも反映しそうなものだが……。

景気拡大によるオフィスの賃料アップは早くても今秋から

「全然上がっていませんね。オフィスビルは解約するまでに少なくとも6カ月かかるので、例えば今年の3月期の業績が回復したから『新しいオフィスに移ろう!』と考えても、解約できるのは9月になります。ですから、家賃が上がるのは早くても今年の9月以降で、しかも実際にそういう動きが出るのは今年の第2~3四半期が終わってからでしょうから、オフィスビルの賃料に反映されるのは来年の4月以降でしょうね

昨年末からのJリートの上昇は投資家の勇み足だったというわけか・・・・。

「ただ、昨年末から4月くらいまでは上がり過ぎていたと思うんですが、(2013年の)4月以降は投資家の興味が個別株に移ったのか、Jリートはやっと真っ当な値動きになって来たという感じなので、基本的には買い時だと思います。

鉄板銘柄のポイントは「分配準備積立金」にあり!

では、Jリートに投資する場合、どこに注意して銘柄を選べばいいのだろうか。今回のMIDリート投資法人による大幅な減配の教訓を生かすなら、注目するのは「分散具合」と「含み損率」だという。

利回り4%強で充分な資産を持っている銘柄5個の具体名を知りたい方には、何と紹介しているメルマガを1部、無料でプレゼント中です。

一人でも多くの方に、AOIAの真面目で丁寧な教育内容を感じてもらいたいからです。

AOIA先読み通信VOL3

「為替と株価・中国不動産バブル・LNGの波乱と、有望なJ-REIT・ETF大特集号」 本体20ページ・添付資料15ページの超大作! 2013611日(火)公開済

為替も株価も不安定な現在、比較的簡単に出来、手堅いと思われる投資方法を4種類紹介中。

ETF(上場投資信託)で現在有望なものや、利回りが4%を超えていて充分な資産があるJ-REITなども、紹介中です。

「アベノミクス」大特集号はもちろん、自信作です。他にもいくつかお勧めのメルマガはあります。例えば・・・・

AOIA先読み通信VOL2

「金利上昇リスクと各種金融資産・為替・住宅の関係」号

先週表面化した「各種金利リスク」の可能性を指摘済み 2013年5月28日(火)公開済。

ご興味ある方は、以下の連絡先までご相談ください。

今週中にはご希望のメルマガを1部、PDFファイルの形で贈呈できると思います。

TEL. 03-6273-3860 FAX.03-5777-6112  メールアドレスinfo@aoia.co.jp

もしお読みいただいて、ご感想やご意見などございましたら、よろしければ上記連絡先までお知らせください。良かった点や物足りなかった点、今度書いて欲しいテーマなど、何でも構いません。

現在社内で調整中ですが、更なるプレゼントもご用意できるかと思います。

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今回は、以上になります。

【※】当ブログ記事は、AOIA 株式会社のスタッフが個人的予測に基づき作成した資料であり、金融商品取引法に基づく開示資料ではありません。当資料は、飽く迄もAOIA株式会社のスタッフが個人的予測に基づき作成した資料であり、その正確性・完全性を保証するものではありません。当資料中に記載している内容、数値、図表、意見等は資料作成時点のものであり、今後予告なく変更することがあります。当資料中のいかなる内容も将来の投資収益を示唆ないし保証するものではありません。当資料をもとにお客様が金融商品取引行為を行われた場合、金利、通貨の価値、金融商品市場における相場その他の指標に係る変動を直接の原因として生じる利益あるいは損失は、すべてお客様に帰属します。


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